‘전세난’ 급한 불은 껐지만, 불안한 임대차 시장

‘상생임대인’에 양도세 비과세·2년 거주요건 면제

“매물 전보다 늘겠지만, 전세의 월세 가속화 등 우려돼”

정부는 임대차 시장 안정 방안을 통해 전세금을 직전 계약의 5% 이내로 올리는 집주인에게 양도소득세를 면제해 주기로 했다.ⓒ뉴시스

정부의 임대차 안정화 방안 발표로 집주인의 실거주 의무가 완화되면서 다주택자의 매물이 시장에 나올 가능성이 전보다 늘어났다. 하지만 시장에서는 이를 속단하기는 아직 어려운 상황이라고 봤다.

11일 관련업계에 따르면 정부는 임대차 시장 안정 방안을 통해 전세금을 직전 계약의 5% 이내로 올리는 집주인에게 양도소득세를 면제해 주기로 했다.

기존에는 2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 양도세를 비과세 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 했다. 하지만 개선된 방안에 따라 직전 전세 계약의 5% 이내로 올린 상생 임대인은 이 요건이 면제된다.

1가구1주택 양도세 비과세 외에도 최대 80%까지 가능한 장기보유 특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 면제된다. 또 임대료를 적게 올려 재계약하는 집주인인 ‘상생임대인’의 범위도 확대된다. 임대 개시 시점 기준시 9억원 이하 1주택자에 한해 상생임대인이라고 규정했는데, 앞으로는 1주택으로 전환할 계획이 있는 다주택자도 이 혜택을 받을 수 있게 됐다.

이에 전문가들은 그동안 세금 부담으로 매도하지 못하고 보유하고 있던 다주택자의 매물이 시장에 풀릴 가능성이 높아졌다고 풀이했다.

KB부동산 관계자는 “상생임대인이 1주택자가 될 때 거주 요건을 채우지 않아도 양도세를 면제해 줘, 다주택자가 전세 놓은 집을 팔아 시장에 매물이 나오는 효과를 기대해 볼 수 있다”며 “실거주 요건을 채우려고 살고 있던 세입자를 내보내는 집주인이 발생했던 것도 막기 위함”이라고 말했다.

이 혜택은 상생임대인 제도가 처음 시행된 2021년 12월20일부터 2022년 12월31일까지에서 오는 7월 소득세법 시행령 개정을 통해 2년 늘린 2024년 12월31일 계약분까지 적용할 계획이다.

그는 “계약갱신청구권을 사용해 2년 전 급등한 전세 시세만큼 올리지 못하고 5% 이내로 올렸던 집주인들이 이후 계약에서 전셋값을 한꺼번에 올릴 가능성을 줄이는 효과도 기대된다”고 덧붙였다.

다만, 서울의 경우 대단지 위주의 입주 대기 물량이 거의 없어 인기 지역의 전세 가격이 크게 내려갈 가능성이 적다는 의견도 지배적이다.

또 다른 부동산 전문가는 “매물이 시장에 나올 가능성이 전보다 늘면서 급한 불은 끈 느낌”이라면서도 “좀 더 확실한 시장 안정화를 위해서는 이번 대책에 포함된 보증부 월세로만 공급했던 청년·신혼부부 매입임대주택을 전세형으로 공급하는 것 외에도 다양한 공급 확대책이 나와야 할 것”이라고 강조했다.

송승현 도시와경제 대표는 “임대차법 개선에 따라 매물이 유도되기는 하지만, 일시적인 효과로 보인다”며 “최근 전세의 월세 가속화와 함께 깡통 전세 우려도 커졌다”고 전했다.