규제 풀어도 속수무책…수도권까지 미분양 공포 확산

경기 안성·양주, 미분양 관리지역 신규 지정

조정대상지역 풀렸지만 집값 하락, 미분양 리스크 여전

서울·수도권도 분양가·입지별 '양극화' 뚜렷 전망

지방에서 시작된 미분양 공포가 점차 수도권으로 번지는 모습이다. ⓒ뉴시스

지방에서 시작된 미분양 공포가 점차 수도권으로 번지는 모습이다.

정부는 실수요자 거래 정상화를 위해 대대적으로 규제지역을 해제했지만, 계속되는 금리 인상으로 매수심리가 크게 얼어붙으면서 주택시장의 장기 침체 전망이 짙어진 탓이다.

19일 HUG(주택도시보증공사)에 따르면 제72차 미분양 관리지역으로 경기 안성시와 양주시가 신규 지정됐다.

미분양 관리지역은 주택수가 500가구 이상인 시·군·구 중 미분양 증가, 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 등 요건 중 1개 이상을 충족할 경우 지정된다. 미분양 관리지역으로 지정되면 사업예정자는 해당 지역에서 분양보증을 발급받기 위해 예비심사나 사전심사를 받아야 한다.

HUG는 이들 두 지역의 미분양 우려가 크다고 봤다. 국토교통부 통계에 따르면 안성시는 올 1월까지 미분양 주택이 없다가 2월 1068가구로 크게 늘었고 이후 소폭 줄어드는 추세다. 양주시는 지난해 말부터 미분양 주택이 점차 증가하고 있다. 올 7월 847가구를 기록, 8월에는 914건으로 확대됐다.

미분양 관리지역에 수도권 지역이 포함된 건 약 2년 만이다. 안성시는 미분양 관리지역에서 벗어난 지 2년 만에, 양주시는 1년 8개월 만에 재지정됐다.

이들 두 지역은 지난달 국토부 주거정책심의위원회에서 조정대상지역이 해제된 지역이다. 이로 인해 청약, 세제, 대출 등 규제가 완화됐지만 집값 하락이 지속되고 미분양 우려도 점점 확대되는 셈이다.

그간 지방이 중심이던 미분양 관리지역에 수도권 지역이 포함되면서 일대 지역 청약시장 침체도 점차 가시화될 거란 분석이 나온다.

국토부에 따르면 8월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만2722가구로 한 달 전 3만1284가구에서 4.6% 증가했다. 수도권(5012가구)은 10.7% 늘었고 지방(2만7710가구)은 3.6% 증가했다.

사실상 추가 금리 인상이 이뤄질 가능성이 크고 마냥 분양 일정을 미룰 수 없는 건설사들이 밀어내기 분양을 계속하면서 연말께 미분양 리스크를 떠안는 지역이 더 늘어날 거란 전망이다.

리얼투데이에 따르면 이달 전국에서는 총 8만5783가구(임대 포함, 오피스텔 제외, 1순위 청약 기준)가 공급될 예정이다. 이 중 일반분양 물량은 6만6879가구다.

수도권은 이 중 37.3%에 해당하는 2만4978가구가 공급될 전망이다. 시도별로는 경기가 1만7659가구로 가장 많았고 충남이 1만1639가구, 대전 5915가구 등으로 집계됐다. 서울은 3129가구가 분양될 예정이다.

리얼투데이 관계자는 "규제가 해제되면서 대출, 세제, 청약 등에서 진입장벽이 낮아졌다"며 "업계에선 이로 인해 분양시장에서 종전과 다른 반응이 나올 거란 기대감과 금리 인상 등으로 냉랭한 분위기가 이어질 거란 의견이 교차하는 중"이라고 설명했다.

또 다른 분양업계 관계자는 "현재 금융 비용 부담이 커진 만큼 전반적으로 청약에 나서는 수요자들의 움직임이 둔해졌다. 옥석 가리기가 전보다 더 심해질 것"이라며 "지방뿐만 아니라 서울·수도권에서도 분양가가 높거나 입지 및 주변 여건 등이 좋지 않은 경우 미분양이 나오는 단지들이 연쇄적으로 나올 가능성이 크다"고 말했다.