오늘부터 다주택자 대출 풀린다…"주택거래 회복 한계"

강남3구·용산 등 규제지역 내 다주택자 주담대 허용

거주요건 폐지, 전국서 무순위 청약 가능

"금리 불확실성 여전…수도권·지방 편차 더 심해질 것"

3월부터 정부의 1·3대책이 본격 시행에 들어간다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

3월부터 정부의 1·3대책이 본격 시행에 들어간다. 꽉 막혀 있던 다주택자에 대한 대출 규제가 완화되고 청약시장 문턱도 더 낮아진다.

봄 이사철이 도래하는 가운데 부동산시장 경착륙을 막기 위한 정부의 대대적인 규제 완화 조치가 구체화되면서 시장 거래 절벽이 해소될 수 있을지 관심이 쏠린다.

2일 업계 등에 따르면 국토교통부는 지난 1일 '주택공급에 관한 규칙 일부 개정령안'을 공포하고 즉시 시행했다.

이에 따라 이날부터 다주택자는 현재 규제지역으로 묶인 서울 강남 3구, 용산 등에서 주택매매 시 LTV(주택담보인정비율)를 30%까지, 비규제지역에선 60%까지 적용받을 수 있다. 주택 임대 및 매매사업자에 대한 대출 규제도 같은 수준으로 풀린다.

부부합산 연소득 9000만원 이하, 무주택자가 규제지역 내 주택을 마련할 때 적용하던 주담대 6억원 한도도 풀렸다. 일시적 2주택자에 대해선 기존 주택 처분 기한을 3년으로 늘리고, 3주택 이상 보유자의 규제지역 내 주담대 금지 규제도 사라진다.

앞으로 청약에 당첨된 1주택자는 기존 주택을 처분하지 않아도 되며 일명 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약의 거주요건도 폐지됐다. 거주 지역과 관계없이 전국의 다주택자에게도 청약자격이 주어진다.

투기과열지구에서 분양가 9억원으로 묶여있던 특별공급 기준도 폐지됐다. 그간 분양가가 가파르게 오르면서 수도권 등지에서 공급되는 특공 물량은 대부분 소형평형이었다. 이번 제도 개선으로 다자녀, 노부모 부양가구, 신혼부부, 생애최초 대상 특공 물량으로 넓은 평형대 공급도 가능해질 전망이다.

최근 한국은행이 기준금리를 동결하면서 일각에선 금리 인상 사이클이 사실상 마무리 국면에 진입했단 분석이 나온다. 여기에 다주택자의 부동산시장 진입 통로도 넓어지면서 일부 주택거래 회복에 대한 기대감도 점쳐진다.

다만 전문가들은 다주택자에 대한 규제를 푸는 것만으로 얼어붙은 수요를 달래는 데는 한계가 있다고 입을 모은다.

아직 금리 인상이 멈췄다고 판단하기 이르고 시장에 쌓인 매물이 상당해 이를 단기간 해소하고 분위기 반전을 꾀하긴 한계가 있단 판단이다. 올해 예정된 분양 물량도 적지 않다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "한은의 기준금리를 결정하는 가장 중요한 키는 미국"이라며 "최근 물가, 노동지표 등이 발표되면서 미국 연방준비제도(FRB)의 최종금리가 최고 5.5%까지 갈 수 있다는 가능성이 제기되는 만큼 금리 인상에 따른 불확실성이 더 이어질 것"이라고 설명했다.

이어 "최근 급매물이 소화되면서 집주인들은 호가를 올리고 있지만, 매수자들은 그 가격을 따라갈 생각이 아직 없다"며 "금리, 전세, 미분양 등 집값을 불안하게 만드는 요인 중 어느 하나도 제거된 것이 없기 때문"이라고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "(다주택자에 대한 규제 완화로) 일부 거래 회복에는 당연히 영향을 줄 수 있다"면서도 "DSR 규제가 여전하고 전반적으로 실수요자 위주로 거래가 이뤄지고 있어 주택시장을 반등시킬 정도의 요인이라고 보기는 제한적"이라고 평가했다.

김 위원은 또 "올해 들어 미분양이 7만5000가구까지 빠르게 늘고 공급도 25만가구 정도 예정돼 있다"며 "청약제도 개편안이 오피려 수도권 지역으로 지방 수요까지 가져올 수 있어서 지역별로 양극화가 심할 것"이라고 덧붙였다.