공급절벽 우려↑…실거주 폐지·재초환 완화, 하반기 통과할까 [주택공급혁신안]

주택 인허가·착공 물량↓…내년부터 공급부족 우려

부동산 정책 표류, 시장 혼란 가중

시장 침체 속 정책 효과 ‘미미’

“대규모 택지공급이 현실적”

신규 분양 단지에 대한 실거주 의무 폐지와 재건축초과이익환수제 개정안이 1년가량 국회 문턱을 넘지 못하고 표류 중이다.ⓒ데일리안DB

신규 분양 단지에 대한 실거주 의무 폐지와 재건축초과이익환수제 개정안이 1년가량 국회 문턱을 넘지 못하고 표류 중이다.

올 상반기 전국 건축 인허가 물량과 착공 물량 모두 지난해보다 줄어든 상태다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 자잿값 상승과 최근 한국토지주택공사(LH) 철근 누락 이슈까지 맞물려 민간은 물론 공공에서도 공급 부족 우려가 심화하는 모습이다.

30일 국토교통부 등에 따르면 올 상반기 전국 주택 인허가 물량은 18만9213가구로 1년 전(25만9759가구) 대비 27.2% 감소했다. 수도권은 같은 기간 24.8% 감소한 7만2297가구, 지방은 28.5% 줄어든 11만6916가구로 집계됐다.

착공 실적은 반토막났다. 올 들어 6월까지 전국 주택 착공 실적은 9만2490가구로 지난해 18만8449가구 대비 50.9% 수준이다 아파트는 6만9361가구, 비아파트는 2만3129가구 등이다.

통상 아파트는 인허가 이후 착공, 분양을 거쳐 준공되기까지 5~7년 정도 소요된다. 문제는 고금리 기조가 이어지면서 부동산 PF 시장 경색, 자잿값 인상 등이 맞물리면서 인허가를 받고도 다음 단계로 넘어가지 못하는 사업장이 왕왕 발생한다는 점이다.

당장 내년 이후부터는 공급절벽이 점차 가시화될 거란 우려가 커지고 있다. 실제 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 2025년 입주물량은 2024년 대비 46% 줄어든 19만353가구다. 이후 2026년에는 4만3594가구, 2027년에는 4770가구로 급감할 것으로 추산된다.

원활한 주택공급을 위해 정부가 추진 중인 부동산 정책이 장기간 국회에 잠들어 있단 점도 발목을 잡는다. 정부는 부동산 경착륙을 막기 위해 1·3대책에서 분양가상한제 적용 단지에 대한 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다.

하지만 지난 5월 국회 국토교통위원회 법안심사소위에 상정된 이후 논의가 지지부진한 상태다. 패키지 규제로 통하는 전매제한은 이미 완화돼 시행 중이지만 실거주 의무가 그대로 적용되면서 입주를 앞둔 단지들의 혼란은 가중되고 있다.

지난해 9월 정부가 발표한 재초환법 개정안도 국회 문턱을 넘지 못하고 1년 가까이 답보 상태에 머물러 있다. 정부는 부담금 면제 구간을 3000만원에서 1억원으로 상향하고, 부과 구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대한단 계획이지만, 야당에선 이 같은 규제 완화가 고가 주택 보유자에 대한 과도한 특혜라며 반대하고 있다.

이에 정부는 면제 금액을 1억원으로 유지하되 부과 구간을 7000만원에서 4000만원으로 낮추는 방안을 내놨지만, 야당은 부담금 면제 기준도 조정해야 한다고 맞서고 있다.

전문가들은 시장 불확실성이 커진 상화에서 정부 정책이 뒤늦게 시행에 들어가더라도 공급부족 우려를 온전히 해소하기는 힘들다고 내다본다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “다소 긍정적인 영향이 있으나 공급량 증가로 연결될지는 의문”이라며 “각종 비용 증가와 부동산 PF 부실, 미분양, 공사기간 증가, 안전문제, 부실공사 이슈 등으로 민간 공급주체들이 위축된 상태”라고 설명했다.

그러면서 “(공급부족 우려를 해소하기 위해선) 대규모 택지지구를 지속 발굴하는 것이 그나마 현실적인 대안”이라며 “당장 1~2년 내 공급은 안 되더라도 대기수요로 수요 증가를 억누르는 효과는 거둘 것”이라고 덧붙였다.

한편 원희룡 국토부 장관은 지난 28일 출입기자단과의 만남에서 실거주 의무 폐지 및 재초환법 개정안 등에 대해 “정치적인 생각이 달라서 속단할 수는 없지만, 사회적으로 합의된 부분인 만큼 야당이 더 이상 발목을 잡지 말아야 한다”고 강조했다.