오피스텔 신축 ‘주택수 제외’…“구축은 여전히 찬밥신세”

내년까지 신축 소형 비아파트, 세금 산정 시 주택수 제외

구축은 대상에서 빠져, 기존 소유주들 ‘역차별’ 주장

전문가들 “정책 목적은 건설사 살리기…미분양 해소엔 효과 있어”

신축 소형 비아파트 주택에 대한 수요진작책이 나왔으나 오피스텔 시장 정상화는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 그동안 주택수 제외를 요구하던 기존 오피스텔 소유주들은 이번 세제 혜택 지원 대상에서 빠지게 되면서 크게 반발하고 있다.ⓒ데일리안 DB

신축 소형 비아파트 주택에 대한 수요 증진 대책이 나왔으나, 오피스텔 시장 정상화는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 그동안 주택수 제외를 요구하던 기존 오피스텔 소유주들은 이번 세제 혜택 지원 대상에서 빠지게 되면서 크게 반발하고 있다.

18일 국토교통부에 따르면 전용면적 60㎥ 이하인 신축 비아파트 중 수도권에서는 6억원, 지방에서는 3억원 이하의 주택을 구매할 경우 취득세와 양도세, 종합부동산세 등 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다.

1~2인 가구가 증가함에 따라 정부가 소형 비아파트에 대한 규제를 완화한 것이지만 거래절벽에 빠진 오피스텔 시장을 활성화하는 데는 큰 영향이 없을 것으로 보인다.

구축 오피스텔은 대상에 포함이 되지 않고 올해부터 내년까지 2년간 준공되는 오피스텔만 혜택을 받아서다. 여기에 가격과 면적 기준까지 적용하면 실제로 혜택을 받을 수 있는 오피스텔은 제한적이다.

이에 아무런 혜택을 받지 못하는 기존 오피스텔 소유주들은 역차별을 지적하고 있다.

오피스텔은 매입 시 주거용과 업무용 구분 없이 4.6%의 높은 취득세가 부과된다. 주거용 오피스텔의 경우 주택으로 간주돼 종합부동산세가 부과되고 다주택 규제에 따라 양도세와 취득세 중과도 적용된다.

반면 각종 정책 대출 혜택 대상에서는 제외돼 그동안 오피스텔 소유주들은 주택수 제외를 요구해왔다.

이 때문에 오피스텔에 대한 수요도 차갑게 식고 있다. 서울의 오피스텔 매매 거래량도 2022년 1만5321건에서 지난해 8552건으로 급감했다.

한국부동산에 따르면 오피스텔 매매가격도 지난해 4분기 0.56% 하락했다. 2022년 3분기(-0.24%)부터 꺾이기 시작한 오피스텔 매매가격은 지난해에도 내내 마이너스를 기록했다.

전국오피스텔협의회 관계자는 “이번 대책도 공급자들과 신축 오피스텔에 대한 규제 완화만 이뤄졌다. 전반적으로 수요를 진작할 수 있는 정책은 아니다”며 “그동안 오피스텔은 건축법의 적용을 받으면서도 주택으로 취급돼 관련 세금을 부과하는 등 여러 패널티를 받았다”고 호소했다.

이어 “그렇지만 특례보금자리론이나 신생아 특례대출 등에서는 주택이 아니라는 이유로 대상에 제외되는 등 혜택은 받지 못했다”며 “높은 금리로 이자 부담이 커지면서 오피스텔을 팔고 싶은 분들도 거래가 없다 보니 처분이 어려운 상황”이라고 말했다.

다만 전문가들은 이번 1·10 대책이 공급자인 건설사의 숨통을 트여주고 미분양을 해소하는 데 초점이 맞춰진 정책이라고 설명한다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “이번에 정책이 나온 것은 공급자 측면에서 나온 것으로 미분양을 해소하기 위한 목적이 크다”며 “오피스텔 등 비아파트 주택의 미분양 문제를 해소하는 데 어느 정도 효과가 있겠지만 기존 오피스텔 거래에는 큰 영향을 주지 못할 것”이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 건설사의 자금난을 뚫어주려는 데 그 목적이 있다”며 “정책 목적이 다르기 때문에 신축에 한해서만 제한적으로 규제를 푼 것”이라고 주장했다.

그러면서 “기존 주택까지 혜택을 준다면 신축 오피스텔보다 급매로 나오는 구축 오피스텔을 매수하려는 수요가 크지 않겠나”며 “그렇게 되면 악성 미분양 해소라는 목적에 빗나갈 수 있다”고 덧붙였다.