해외부동산 펀드 수익률 ‘우수수’…투자자 손실 시한폭탄 ‘째깍째깍’

올해 평균 수익률 -10%…설정액도 3200억 급감

운용사 만기 연장 대응…조달비용 증가 우려도↑

ⓒ게티이미지뱅크

해외 상업용 부동산의 침체가 장기화 되면서 관련 펀드의 투자자 손실이 확대되고 있다. 이에 자산운용사들은 손실 확정을 막기 위해 잇달아 만기를 연장하고 있는 가운데 해외 부동산 시장 회복이 길어질 경우 항후 ‘시한폭탄’으로 변할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

2일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난달 30일 기준 재간접 펀드를 제외한 기타 해외 부동산펀드의 올해 평균 수익률은 마이너스(-) 10.72%로 집계됐다. 같은 기간 설정액은 3184억원 감소한 2조316억원으로 나타나났다.

구체적으로 전체 기타 해외 부동산펀드 42개 중 절반 이상(24개)이 손실을 기록 중이다. 손실이 발생한 펀드 대부분은 코로나19 팬데믹(전염병 대유행) 이전인 지난 2018~2020년 설정된 것으로 미국과 유럽 등 선진국의 상업용 오피스를 자산으로 담고 있다.

코로나19 이후 공실률이 급격히 증가한 가운데 이후 가파른 금리 인상과 부동산 시장 침체로 자산가치가 하락하면서 펀드에도 손실이 발생했다는 설명이다.

가장 손실이 큰 상품은 ‘키움히어로즈유럽오피스부동산’ 1~4호로 모두 마이너스 71%대 수익률을 보였다. 이달 초 재평가한 자산 가격을 펀드 기준가에 반영하면서 981.92원 수준이었던 기준가가 279.75원 수준으로 폭락했기 때문이다.

해당 펀드는 네덜란드 암스테르담에 위치한 오피스 빌딩인 '퀸즈 타워'에 투자하는 상품이다. 최근 감정평가 결과 빌딩의 자산가치는 8520만유로(1270억원)로 2019년 펀드 설정 당시 매입가인 1억2973만유로(1934억원)보다 34% 하락했다. 매입 당시 구매 금액의 60%를 대출로 충당하면서 레버리지 반영으로 펀드 기준가는 건물 가치 하락 폭보다 더 크게 떨어졌다.

네덜란드 암스테르담 소재 오피스 빌딩 퀸즈 타워 3개동. ⓒ키움투자자산운용

해외 부동산 펀드 손실이 현실화되면서 운용사들은 펀드 만기 연장, 대출금 리파이낸싱 등으로 대응하고 있다. 금리인하가 시작되고 미국과 유럽 상업용 부동산 시장이 회복되면 매입가 기준으로 자산이 다시 상승하면서 수익률이 반등한다는 것이다.

실제 키움투자자산운용은 지난달 28일 수익자 총회를 열고 키움히어로즈유럽오피스부동산’ 펀드의 만기를 기존 5년 6개월(2025년 2월26일)에서 10년 6개월(만기 2030년 2월 26일)로 연장했다.

앞서 지난달 8일 ‘한국투자뉴욕오피스부동산 1호’ 또한 만기를 내년 7월 25일에서 2030년 7월 25일로 변경했다. 이외에 ‘한국투자룩셈부르크코어오피스’는 지난 5월 수익자 총회에서 만기를 2030년 6월 25일로 연장한 바 있다.

다만 일각에서는 해외 부동산펀드의 만기 연장은 사실상 손실 시점을 미루는 ‘시한폭탄’이란 관측이 나오고 있다.

만기 연장을 위해선 선순위 대출 등에 대한 대출금 리파이낸싱(재대출)을 해야 하는데 현재 기존보다 금리가 2~3배 오른 것을 고려하면 손실이 더 누적될 수밖에 없다는 설명이다. 지난달 6일 리파이낸싱을 한 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁 11호’는 대출금리가 3.34%에서 6.64%로 상승한 바 있다.

금융투자업계 한 관계자는 “부동산 잠재 투자자들의 조달 금리 상승으로 인한 투자심리 악화와 재택근무 표준화로 인한 오피스 투자 수요가 감소가 나타나면서 부동산 가치 하락이 일어나고 있다”며 “해외부동산 전망에 대한 시각이 국내외 모두 부정적이라 단기적 시장 반등은 힘들 것으로 보이는 가운데 손실 확정을 피하기 위한 만기 연장이 지속될 것”이라고 전망했다.