가을 이사철, 전셋값 요동…공급 확 늘릴 ‘재건축’ 규제 완화는 ‘답보’

서울 아파트 전셋값 70주째 상승흐름 계속

재초환 폐지·재건축 패스트트랙 등 줄줄이 국회 표류

무주택자 주거불안 가중…“여야 정쟁 멈춰야”

가을 이사철이 도래하면서 무주택자들의 표정이 밝지 않다.ⓒ데일리안DB

가을 이사철이 도래하면서 무주택자들의 표정이 밝지 않다. 아파트 전세매물이 줄어든 데다 신규 입주 물량도 감소하면서 전셋값이 요동치고 있어서다.

공급부족 우려는 갈수록 심화하고 있지만 이를 해소할 만한 정부 정책은 제자리걸음이다. 특히 서울 도심 내 주택공급을 획기적으로 늘릴 재건축 규제 완화 움직임은 더 더딘 모습이다.

25일 정치권 등에 따르면 국회 국토교통위원회는 이날 법안심사소위를 개최하고 부동산 민생 현안에 대해 논의할 예정이다. 이날 논의 테이블에 오르는 주요 법안으로는 ‘재건축초과이익환수제(재초환법) 개정안’, ‘도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안’ 등이 꼽힌다.

정부는 서울을 중심으로 주택공급 활성화를 위해 재건축 규제 완화를 지속 추진 중이다. 특히 재건축을 가로막는 대못으로 꼽히는 재초환은 지난해 정부가 폐지를 추진했다가 야당의 반대로 한 차례 완화 조치를 하는 데 그친 바 있다.

재초환은 재건축으로 조합원이 얻는 이익이 인접한 집값 상승분과 비용 등을 제하고 일정 수준을 초과하면 초과 금액의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도다. 지난해 부담금 부담을 완화하는 재초환법 개정안이 국회 문턱을 넘으면서 현행 재건축 초과이익 부담금 면제 기준은 8000만원, 부과 구간은 5000만원 수준으로 상향 조정된 상태다.

하지만 조합원 1인당 부담해야 할 부담금이 억대 수준으로 추산되면서 서울의 주택공급을 저해하는 대표 원인으로 지목된다.

국토교통부에 따르면 전국의 재건축 부담금 부과 대상 단지는 68곳이다. 이 중 서울은 31개 단지에 부담금이 부과될 예정인데, 조합원 1인당 부과예상 금액이 평균 1억6677만원에 이르는 것으로 파악됐다. 일부 단지에선 조합원 1인당 부담금이 4억원을 훌쩍 넘으면서 시장 반발이 거세지고 있다.

정부는 주택공급 확대를 위해 재초환 폐지를 추진 중이지만, 야당이 도입한 제도인 만큼 이번 소위에서도 긍정적인 결과를 기대하긴 어려워 보인다.

재건축 기간을 단축하고 사업성을 개선하는 도정법 개정안도 논의된다. 개정안은 안전진단을 통과하지 않더라도 재건축 추진을 허용하도록 했다. 안전진단은 사업시행인가 전까지 받으면 된다.

재초환 한 차례 완화했지만 효과 無
조합원 1인당 부담금 4억원 넘는 곳도…재초환 반발 심화
안전진단 완화, 재건축 사업기간 단축 등 추진도 난항

재건축 조합 설립 동의 요건을 전체 구분 소유자의 75%에서 70%로 낮추는 내용도 담겼다. 동별 동의 요건도 기존 1/2에서 1/3으로 완화해 사업 참여 문턱을 낮추도록 한다.

정부 여당은 도정법 개정안과 함께 ‘재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법’도 추진한다. 재건축 초기 기본계획과 정비계획, 사업시행계획 및 관리처분계획 등 단계별 통합처리를 통해 사업 기간을 앞당길 수 있도록 근거를 마련한 셈이다.

특례법에는 용적률 상향 등 사업 지원과 공원·녹지 규제, 건축 규제 등을 지역 여건을 감안해 완화할 수 있도록 하는 내용도 포함됐다. 하지만 이 역시 여소야대 상황에서 통과 가능성을 점치기 힘들다.

정부의 공급 활성화 정책이 여야 이견으로 지지부진한 사이 서울 집값은 지속 오름세를 보이고 있다. 특히 공급가뭄으로 매물이 빠르게 소진되면서 전셋값 상승 압력이 거세다. 지난주 서울 아파트 전셋값은 0.12% 오르며 70주 연속 상승세를 이었다. 지난 24일 기준 서울의 아파트 전세매물은 2만7921건으로 올 1월(3만4822건)과 비교하면 19.9% 쪼그라들었다.

전문가들은 공급부족에 따른 주거 불안을 해소하기 위해 여야가 정쟁을 멈추고 적극적으로 협치해야 한다고 지적한다.

한 부동산 전문가는 “정부가 규제 완화 정책을 내놔도 결국 국회에서 다 가로막힌다. 정책이 아무리 좋아도 실효성이 없으면 무용지물”이라며 “야당의 입만 바라보는 게 아니라 법 통과 이전에도 국토부가 추진할 수 있는 후속 조치는 속도감 있게 처리해 정부의 공급확대 의지를 시장에 재차 보여주는 게 중요하다”고 설명했다.

이어 “여야 모두 무주택 서민 주거안정을 강조하면서 표심만 챙기려는 모습”이라며 “특히 서울은 정비사업을 거치지 않고는 대규모 주택공급이 불가능하다. 시장 불안을 해소하고 공급가뭄 우려를 불식시키기 위해 여야가 대승적으로 협의해야 한다”고 꼬집었다.