수분양자 숨통 트일까…지원방안 과제 남아 [기사회'생숙'?①]

용도변경 기준 완화…주차장·복도 요건 등 대폭 낮춰

이행강제금도 내년 9월까지 유예

"용도변경 절차 여전히 복잡, 관련비용 부담도"

정부가 지난달 생숙 합법 사용을 위한 '생숙 합법 사용 지원방안'을 발표했다.ⓒ전국비아파트총연맹

집값 급등기, 생활숙박시설(생숙)은 투자수요는 물론 실수요자들로부터 뜨거운 관심을 받았다. 청약통장 없이도 분양받을 수 있고, 주택수에 포함되지 않아 각종 부동산 과세 대상에서도 제외되는 등 상대적으로 규제가 덜해서다. 하지만 지금은 그야말로 '찬밥신세'다. 정부가 생숙을 오피스텔로 전환하거나 숙박업으로 신고하지 않으면 매년 공시가격의 10%씩 이행강제금을 물리기로 했다. 대신 애먼 실수요자들의 피해를 줄이기 위해 정부는 몇 차례 규제 완화에 나섰다. 최근에는 오피스텔 용도 변경 및 숙박업 신고를 위한 요건을 대폭 완화하기로 했다. 보다 유연하게 규제를 적용하겠단 거다. 정부 정책이 발표되고 생숙 소유주들의 움직임은 분주하다. 그간 찬밥신세에 놓여있던 생숙이 정부 지원방안으로 인해 기사회생할 수 있을지 지원방안의 실효성과 그 효과 등을 짚어봤다.[편집자주]

정부가 지난달 생숙 합법 사용을 위한 '생숙 합법 사용 지원방안'을 발표했다.

기존의 생숙은 오피스텔 용도변경을 위한 걸림돌을 치워주고, 새로 지어질 생숙은 합법적인 기준에 맞춰 짓도록 한다는 것이 골자다.

당초 생숙은 2012년 외국인 관광객 장기체류 수요에 대응해 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다.

그러나 오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용돼 부동산 경기가 과열된 2017년부터 편법 주거상품으로 오용되며 수요가 몰렸다.

이에 정부는 지난 2021년 '생숙 불법전용 방지대책'을 발표했지만, 숙박업 미신고 물량 5만2000여실, 공사 중 물량 6만실 등은 여전히 주거전용 가능성이 있다.

이번 지원 방안에 따르면 우선 물리적으로 개선이 불가능한 오피스텔의 복도 폭(1.8m) 기준 보다 좁아도 피난 시설과 설비를 보완한다면 인정해주기로 했다.

또 부족한 주차공간은 직선 거리 300m 또는 도보 거리 600m 등 일정 거리 내 외부 주차 시설을 마련하면 오피스텔로 용도 변경이 가능해진다. 만약 외부 주차장 설치가 어려울 경우 이에 상응하는 비용을 지자체에 납부하면 된다.

특히 지자체 지구단위계획으로 오피스텔 입지 자체가 불가능한 지역의 경우 소유주들이 일정 금액이나 시설 등을 기부채납하면 용도를 변경해주기로 했다.

다만 이 같은 조치에도 과제는 여전히 남아 있다. 지원 방안 중 소방시설과 복도 폭, 바닥 두께 기준 완화는 건축법 개정이 필요하다.

국토교통부는 연내 해당 개정안을 발의할 예정이지만, 신속히 통과되지 않을 경우 소유주들의 혼란을 야기할 수 있다.

이에 정부는 관련 법과 조례 개정 등에 필요한 시간을 고려해 내년 9월까지 이행강제금 부과를 추가 유예하기로 결정했다.

이와 함께 지구단위계획 변경을 위한 기부채납과 외부 주차장 설치 등도 소유주들의 부담으로 돌아가는 부분이어서 진통이 예상된다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 "이러한 요건 완화나 맞춤형 지원에도 불구하고 숙박업 신고나 용도변경 절차 자체가 여전히 복잡하고 비용이 많이 소요될 수 있다"며 "예를 들어, 복도폭이나 주차장 요건을 완화에도 실제 소유자들이 개별적으로 관련된 설계를 진행하거나 관련 비용을 납부하는 것이 부담스러울 수 있다"고 했다.

그러면서 "주차장 설치 면제나 외부 주차장 설치 대안은 좋은 방안이지만, 현실적으로 부지 확보에 어려움이 있을 수 있다"며 "주차장을 면제해 준다면 주차난이 발생하거나 주차장 확보 대시 지불하는 비용의 부담이 있을 수 있다"고 덧붙였다.

그는 이어 "지구단위계획구역 변경 역시 과정에서 기부채납 등 추가 비용의 부담이 발생할 수 있어서 공동 소유자나 개인 투자자들의 비용 부담 의지에 차이가 있을 수 있다"고 지적했다.