“초과이익환수 피하자”…강남 재건축 공동사업시행방식 확산 조짐

방배14구역에 이어 방배13구역도 공동사업시행방식 채택

서울 강남권 31곳 중 절반 건축심의 받아 사업에 속도 붙이려 안간힘

방배14구역에 이어 공동사업시행방식으로 사업을 진행하기로 한 방배 13구역 조감도. ⓒ서울클린업시스템

서울 강남권 재건축 단지들을 중심으로 공동사업시행방식이 확산될 조짐을 보이고 있다.

특히 입지조건이 나쁘지 않다는 평가를 받는 서초구 일대 재건축 조합들이 최근 공동사업시행방식으로 시공사 선정에 나서는 움직임을 보이고 있어 더욱 눈길이 쏠린다.

이들 조합이 공동사업시행을 선택하는 이유는 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해서다.

지난해 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정돼 재건축 조합과 시공사가 공동으로 사업을 시행하면 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에서 전 단계인 건축심의 이후로 약 3개월을 앞당길 수 있다.

31일 서울클린업시스템과 건설업계에 따르면 서울 재건축 단지 가운데 조합설립인가를 받은 사업지는 총 60곳으로 조사됐다. 이 가운데 강남4구의 경우 총 31곳(서초구 18곳, 강남구 8곳, 송파구 4곳, 강동구 1곳) 중 절반정도가 건축심의를 마치고 사업시행인가를 준비 중인 상태로 공동사업시행방식 채택이 가능한 것으로 나타났다.

강남권 재건축 가운데 공동사업시행 방식을 가장 빠르게 채택한 곳은 서초구 방배14구역이다.

방배14구역은 최근 시공사 입찰을 마치고, 다음달 17일 시공사총회에서 롯데건설과 호반건설 가운데 시공사를 선정할 예정이다.

조합은 이미 지난 2월 사업시행인가를 신청한 상태로, 연내 관리처분인가신청을 마쳐 초과이익환수제를 피하겠다는 복안이다. 방배14구역은 서초구 방배동 975-35 일대에 아파트 460가구와 부대복리시설을 신축하게 된다.

인근 방배13구역 역시 지난 29일 공동사업시행방식을 위한 입찰공고를 내고 시공사 모집에 나섰다. 공고에 따르면 조합은 다음달 7일 현장설명회를 개최하고, 오는 7월 24일 입찰을 할 예정이다. 입찰이 성사되면 조합은 8월쯤 시공사 선정을 완료할 계획이다.

조합 관계자는 “지난 29일 입찰과 함께 담당구청에 사업시행인가를 신청했다”며 “별다른 돌발 변수가 없는 이상 시공사를 선정하고 사업시행인가를 받으면 연내 관리처분인가 신청이 가능해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것”이라고 전망했다.

방배13구역 재건축 사업은 방배동 541-2 일대에 아파트 2296가구와 부대복리시설을 신축하는 것이다. 조합은 2200가구가 넘는 규모가 큰 사업을 고려해 건설사 2개 이상이 컨소시엄을 구성해 입찰이 가능하도록 했다.

업계에서는 이와 같은 공동사업시행방식이 강남권 재건축 단지로 확산될 가능성이 높다는 분석이다. 현 시점에서 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하면 물리적으로 초과이익환수제를 피하기 어렵다고 판단하기 때문이다.

특히 송파구 잠실 일대 재건축 단지에 영향을 받을 것으로 보인다. 최근 건축심의를 통과한 송파구 잠실미성·크로바 재건축 조합도 사업속도를 위해 공동사업시행방식을 고려하기도 했다. 잠실 진주 재건축도 사업속도를 내기 위해 사업절차에 가속도를 붙인 상태다.

미성·크로바 재건축 조합 관계자는 “연초 초과이익환수제를 피하기 위한 여러 가지 방법 가운데 공동사업시행방식에 대한 논의가 있었다”며 “그러나 아직 공동사업시행방식의 선례가 없어 우선 사업을 기존대로 진행한 후 결정하기로 했다”고 전했다.

진주 재건축 조합 관계자는 “공동사업시행방식을 논의한 적은 없지만, 건축심의를 받은 후 빠르게 사업절차를 이어가고 있다”며 “교통환경평가를 통과하기 위한 작업을 진행 중”이라고 말했다.

전문가들은 재건축 조합이 공동사업시행방식으로 사업 속도에 탄력을 붙일 수 있지만, 유의해야할 점도 많다고 지적한다.

한 업계 관계자는 “공동사업시행 방식으로 재건축사업을 진행하는 것이 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있는 확률을 높이지만 완벽하게 비켜갈 수 있는 것은 아니다”며 “조합은 시공사와 이익을 분배 해야하고, 시공사 입장에서는 조합운영비, 사업진행비 등을 조기에 투입해야하는 단점이 있다”고 말했다.