서울·수도권 정비사업시장에 '리모델링' 바람

재건축 보다 용적률 높이고, 분담금 줄일 수 있어

초과이익환수제 불가피한 단지들, 리모델링 선호 현상 짙어질 것

리모델링이 추진 중인 송파구 오금동 아남아파트 전경. ⓒ쌍용건설

재건축이 주를 이루는 서울·수도권 정비사업 시장에 리모델링 바람이 솔솔 불고 있다.

특히 재건축을 추진하려던 서울 수요 단지들이 낮은 용적률과 높은 분담금에 부담을 느끼고 리모델링으로 방향전환을 시도하는 모습이다.

업계에서는 내년 시행 예정인 재건축이 대상인 초과이익환수제도 리모델링을 선호하는 또 다른 이유로 분석하고 있다.

2일 아파트 리모델링 업계에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 45곳으로, 이 가운데 재건축 대신 리모델링을 선택한 단지는 10여개에 달하는 것으로 조사됐다.

리모델링 추진 단지 중 가장 활발한 움직임을 보이고 있는 곳은 서울 옥수동 극동아파트다. 지난 3월 조합설립인가를 받은 이 아파트는 최근까지 재건축과 리모델링을 두고 사업성 비교 등을 거쳐 조합원의 동의 후 리모델링으로 방향을 틀었다.

이 단지 조합이 리모델링을 선택한 것은 용적률 때문이다. 조합은 현재 용적률인 220%로 재건축은 사업성이 떨어진다고 판단했다.

이 단지가 재건축을 해도 실제 늘릴 수 있는 용적률은 지금보다 최대 50%포인트인 높일 수 있다. 예컨대 만약 이 단지가 재건축을 하면 법적으로 용적률을 300%까지 올릴 수 있다. 그러나 기부채납(전체 면적의 약 10%)과 의무 임대주택 등을 제외하면 실제 용적률은 270% 밑으로 떨어진다.

반면 리모델링은 그 이상을 늘릴 수 있다. 리모델링(전용면적 85㎡ 이하 기준)은 전용면적을 최대 40%, 가구수는 15% 늘릴 수 있어 실제 용적률은 280% 가까이 올라간다.

옥수동 극동아파트 조합은 리모델링 추진을 위해 지난달 30일 시공사 현장설명회를 개최했다. 현설에는 포스코건설, 대림산업, 쌍용건설이 참여해 관심을 보인 것으로 알려졌다.

극동아파트는 내력벽을 철거하지 않고 3개층을 수직증축할 예정이다. 리모델링이 완료되면 가구수가 기존 900가구에서 총 1035가구로 늘어날 전망이다.

조합 관계자는 “용적률에 따라 일반분양 가구수가 달라지는 등 전반적인 사업 수익과 밀접한 관계가 있다”며 “일반분양이 적을수록 조합원 추가 분담금은 늘어나기 마련”이라고 설명했다.

용산권의 첫 리모델링 사업지로 주목 받았던 이촌동 현대아파트(현대맨션)도 올 초 집주인 동의 절차가 끝나면서 리모델링 사업 진행이 탄력을 받고 있다.

현대맨션 조합 관계자는 “현재 용적률이 평균 263%인데, 리모델링으로 용적률을 330%까지 올릴 수 있다”며 “만약 재건축을 추진했다면 현재 1억5000만원 수준인 분담금은 3억원 이상으로 뛰었을 것”이라고 말했다.

이 아파트는 리모델링이 끝나면 가구당 면적이 평균 15% 정도 늘어나 현재 712가구에서 97가구가 추가로 지어진다. 늘어난 가구만큼 일반분양해 사업비를 충당할 계획이다.

강동구 둔촌프라자도 조합원 분담금을 낮추기 위해 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 “리모델링 시 각 가구가 내야 할 분담금은 1억원 중반대로, 재건축보다 1억원 이상 낮다”고 설명했다.

이와 같은 맥락으로 둔촌 현대1차와 응봉동 대림1차, 여의도와 목동 일대 단지들도 이런 맥락에서 리모델링 추진을 고민하고 있다.

한 건설사 관계자는 “사업뿐 아니라 최근 재건축 연한이 됐지만, 물리적으로 내년 시행 예정인 초과이익환수제를 피할 수 없는 단지도 리모델링을 검토하고 있다”며 “특히 내년이면 주거개선이 시급한 노후 아파트들이 리모델링을 선택하는 단지가 늘어날 것”이라고 말했다.