초과이익환수제 유예 종료 초읽기…조합원 분양 서두르는 강남 재건축

도정법상 최대 60일인 조합원 분양신청 기간을 최소 기간인 30일로 축소

연내 유예 종료되는 초과이익환수제 피하기 위한 자구책

다만 이에 따른 차후 조합원 마찰 등 우려 커져

최근 시공사 선정을 진행한 서울 강남권 재건축들이 조합원 분양을 서두르고 있다. 이는 연내 유예가 종료되는 초과이익환수제를 피하기 위해 일정을 축소하고 있는 것이다. 사진은 서울 강변 아파트 전경.(자료사진)ⓒ 게티이미지뱅크

최근 시공사 선정을 진행한 서울 강남권 재건축들이 조합원 분양을 서두르고 있다. 일반적으로 최대 60일인 조합원 분양신청 기간을 최소 기간인 30일로 잡는 조합들이 늘고 있다.

이는 연내 유예가 종료되는 초과이익환수제를 피하기 위해 속도전에 나선 것으로, 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령에 따라 관리처분계획 수립 이전에 조합원 분양신청을 마쳐야 하기 때문이다.

전문가들은 관리처분계획은 조합원들의 이익과 직결되는 것으로, 인가 신청을 위해 무리하게 서두르면 부작용이 생길 수 있다고 우려한다.

재건축 단지들은 초과이익환수제를 피하기 위해서는 오는 12월 31일까지 관리처분인가를 해당 관할 구청에 신청해야한다. 만약 연내 신청을 하지 못하면 재건축으로 발생한 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과금액의 최대 절반을 세금으로 내야 한다.

26일 관련 업계에 따르면 지난 14일 시공사를 롯데건설로 확정지은 잠실 미성·크로바 재건축 조합은 시공사 선정 직후인 16일부터 다음달 14일까지 한달간 조합원 분양 신청 받는다고 공지했다.

이는 늦어도 다음달 중순 쯤에는 분양을 신청을 마쳐야 관리처분계획을 수립하고 연내 총회 개최와 인가 신청을 할 수 있기 때문이다.

업계 한 관계자는 “일반적으로 조합원 분양신청을 2개월 가까이 진행한 다른 재건축 단지와는 비교적 짧은 기간”이라며 “한달이면 조합원들은 우선 이것저것 잴 것 없이 필요한 서류 등을 갖춰 분양 신청을 해야 한다”고 말했다.

강남권 사상 최대 재건축 수주전으로 이목을 집중시켰던 반포주공1단지(1·2·4주구)도 이달 13일부터 다음달 13일까지 한 달간 분양 신청을 진행한다.

지난달 사업시행인가를 받은 신반포15차도 지난달 27일부터 이달 27일까지, 조합원 분양신청을 받고 있다. 신반포3차·경남아파트도 지난달 22일부터 이달 22일까지 분양신청을 접수 중이다.

이들 재건축 단지들이 일정상 조합원 분양을 끝내고 관리처분계획 수립이 완료돼야 하는 마지노선은 11월 말이다.

도정법상에는 관리처분 총회를 열기 한 달 전에 조합원들에게 세부 계획 및 총회 개최 일정 등을 문서로 통지해야 한다. 11월 말에는 통지가 이뤄져야 12월 말에 총회를 열고 관리처분인가 신청을 할 수 있다.

만약 내년 1월 1일 이후로 관리처분인가 신청이 미뤄진다면, 업계에선 강남 주요 재건축 단지의 경우 가구당 내야 하는 세금이 적어도 수천만원에서 많게는 수억원에 달할 것으로 예측하고 있다.

실제로 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 초과이익환수제가 적용되면 조합원 1인당 환수제 세금을 합쳐 3억원 이상의 분담금이 발생할 것으로 추산하고 있다. 또 잠실 미성·크로바는 가구당 4300만원을 낼 것으로 전망한다.

이와 함께 예상보다 사업 속도가 느려 초과이익환수제를 피하지 못할 가능성이 큰 단지도 있다.

오는 12월 시공사 선정을 앞두고 있는 서초고 반포동 반포아파트 3주구는 일정상 연내 관리처분계획 신청이 힘들 것으로 보인다.

반면 전문가들은 최근 시공사 선정을 마친 강남 재건축 추진 단지들이 사업에 속도는 붙였지만, 그에 따른 부작용도 만만치 않을 수도 있다고 지적한다.

한 업계 관계자는 “관리처분 계획은 조합원들의 이익은 물론 분담금, 차후 일정 등 조합원들의 실질적 손익이 담긴 중요한 것으로 충분히 조합원들의 의견 등을 반영해야 한다”며 “차후 변경 인가를 통해 바꿀 수 있지만, 무리하게 진행하면 그만큼 조합원들 사이에서 생기는 마찰 등으로 사업이 미뤄진다면 조합원들의 손해는 커질 가능성이 높다”고 말했다.