꼬마빌딩으로 투자 이동?…강남3구 거래량 활발

50대 건물주 증가…“마땅한 대체투자처 없어”

중소형 빌딩인 ‘꼬마빌딩’ 거래가 여전히 활발하게 이어지고 있다. 한 공인중개업소 밀집지역.ⓒ연합뉴스

중소형 빌딩인 ‘꼬마빌딩’ 거래가 여전히 활발하게 이어지고 있다. 특히 빌딩을 사는 개인 투자자들이 선호하는 곳은 서울 강남구, 송파구, 마포구, 서초구, 강동구 등 상위 5개구로 아파트 투자열기와 비슷한 지역인 것으로 나타났다.

13일 리얼티코리아의 중·소형 빌딩 매매시장 금액대별 거래분석 결과에 따르면 올 1분기 매매가격 50억원 이하의 ‘꼬마빌딩’에서 가장 거래가 활발하게 이뤄졌다. 1분기 꼬마빌딩 거래 건수는 147건으로 전체 거래량의 63%를 차지하며 가장 많았다.

반면 매매가격 200억원 이상 빌딩은 거래 건수는 11건으로 최소 거래량을 기록했지만, 거래 규모로만 따지면 꼬마빌딩(4300억원)에 이어 4000억원 수준이었다.

중소형 빌딩 거래시장을 이끈 것은 개인 투자자였다. 개인 투자자는 200억원 이상을 제외한 전 구간에서 법인을 추월하며 전체 거래의 77%를 차지했다.

꼬마빌딩 매입은 50대가 전 연령층의 31.8%를 차지하면서 압도적으로 높은 것으로 파악됐다. 이어 40대(27.8%), 60대(19.7%) 순이었다. 반면 매도자는 70대가 29%로 가장 많았으며 50대와 60대는 26%대로 비등한 수준이었다.

개인 투자자의 상당수(58.1%)는 빌딩을 임대 수익을 목적으로 매입했으며, 투자형(31.8%)으로도 매입하기도 했다.

지난 2015년에 접어들어 빌딩 거래량은 전년 대비 각각 서울시가 54.8%p, 강남구 86.8%p로 가장 큰 상승세를 보였다. 강남구는 이를 정점으로 다시 하락하기 시작했지만 2016년부터 최근까지 강보합세를 이어오고 있다.

개인과 법인 할 것 없이 가장 선호하는 지역은 강남이었다. 실제 최근 3년간 서울에서는 1500여건의 빌딩 거래가 꾸준히 이뤄지고 있으며, 지난해 빌딩거래에서 강남구가 차지하는 비중은 25.4%에 달했다. 각 구별로 균등한 거래가 이뤄졌다고 가정한다면, 1구 당 기대할 수 있는 평균적인 거래 비중은 4%로 강남구는 무려 6구를 합친 거래량에 준하는 수준인 셈이다.

전문가들은 정부의 강남 재건축 규제를 통해 투자자들이 빌딩으로 이동한 것으로 분석하고 있다.

문소임 리얼티코리아 수석연구원은 “50억 이하 꼬마빌딩은 과거부터 거래가 가장 활발한 금액 대이면서 동시에 평균수익률(3.8%) 또한 가장 높은 수준”이라면서도 “개인투자자의 경우 임대수익용과 투자형에 집중한 반면, 법인은 비교적 고른 투자 성향을 띄고 있지만 개인과 법인 모두 서울시 내 공통 선호지역은 강남구 송파구, 서초구 등 강남3구인 것으로 조사됐다”고 설명했다.

김민영 부동산114리서치센터 선임연구원도 “최근 RTI(임대수익 이자상환비율) 도입 등으로 대출 승인이 어려워짐에 따라 상가와 빌딩 등 수익형 부동산에 대한 투자 수요 감소가 뒤따를 것으로 예상되지만, 규모 상 자금여력이 있는 수요자가 상당하고 공동투자 등을 통해 투자를 하는 경우도 있어 대출 제한으로 인한 타격이 크지 않을 수 있다”고 전했다.

그는 “정부의 주택시장 조이기가 지속되며 대체투자처가 마땅치 않고 쏠쏠한 임대소득 창출로 인해 투자수요가 이동하고 있다”며 “당장의 대출 제한으로 당분간 거래량은 소폭 감소하겠지만 투자가치가 있는 수익형 부동산에는 자금력 있는 투자 수요가 이어지는 등 관심이 지속될 것”이라고 전망했다.