[2018공동주택공시가] “공시가격 현실화 노력했다”…형평성은?

공시가 현실화위해 고가아파트 개별분석 들어가…“고가아파트 선정 가이드라인 없어”

공시가 인상 보유세와 연결은 ‘확대해석’…“조정된 과세표준따른 세제개편 당연한 일”

가격수준별 공동주택 공시가격 변동률 추이. ⓒ국토부

정부는 올해 공동주택 공시가격의 현실화를 위해 특별히 노력했다는 입장을 밝혔지만, 현실화율은 여전히 예년수준에 머물러 있다.

특히 현실화를 위해 개별작업이 들어간 몇몇 고가 아파트들에 대한 선정 기준이나 가이드라인이 따로 없어 형평성에 어긋나는 것 아니냐는 지적도 있다.

더구나 공시가격의 경우 재산세나 종합부동산세 등의 과세표준으로 활용되는데, 정부는 이번 공시가격 현실화 작업과 보유세 인상은 전혀 논의된 바가 없다고 주장해 논란의 여지가 남는다.

국토교통부는 올해 공동주택 가격을 30일 공시했다. 공시에 따르면 전국 평균 5.2% 상승해, 작년 4.44%에 비해 상승 폭이 다소 증가한 것으로 나타났다. 서울에 위치한 고가 아파트들의 집값이 많이 올라 이 같은 상승을 견인한 것으로 분석됐다.

공시가격의 경우 실거래가를 제대로 반영하지 못 하고 있다는 지적을 끊임없이 받아왔다.

국토부는 이 같은 비판을 수용하고 올해 공동주택 공시가격 현실화를 위한 작업을 진행한 것으로 알려졌다.

한정희 국토부 부동산평가과 과장은 지난 26일 국토부 기자실에서 열린 브리핑에서 “공시가격 현실화를 위해 몇몇 고가 아파트들은 개별적인 분석작업이 들어갔다”며 “이에 따라 기존 공시가와 실거래가 간의 차이가 큰 고가 아파트의 공시가를 조정했다”고 설명했다.

그러나 현실화를 위해 노력했음에도 실거래가 대비 공시가의 현실화율은 예년과 비슷한 약 70% 수준에 그쳤다.

특히 개별작업이 들어간 고가 아파트를 선정함에 있어 특별한 기준이나 가이드라인이 없다는 점도 지적되고 있다. 공시가 현실성을 확보하기 위함이라는 취지는 타당해보이지만, 조세의 형평성에 어긋날 수 있기 때문이다.

한 과장은 “같은 아파트라고 해도 동‧호수나 구조 등에 따라 집값이 제각각이기 때문에 일괄된 기준을 적용하는 데 어려움이 있다”며 “또 고가 아파트일수록 실거래가 거의 발생하지 않는데, 현실화를 위해 한두 번 거래된 가격을 갖고 공시가로 정해버리는 것도 무리가 있다”고 말했다.

이에 대해 정주호 숭실대 법학과 교수는 “일단 ‘개별’이라는 표현이 들어가 있으면 형평성 측면에서 문제가 돼 해당 과세자들의 반발의 여지는 충분히 있다”며 “하지만 현재 공시가격의 경우 크게는 6배 이상 차이가 나기 때문에, 실거래가를 제대로 반영하기 위함이라는 점 등을 감안했을 때 국민의 법감정 측면에선 크게 문제는 없을 것”이라고 조언했다.

이어 그는 “다만 정확한 기준이나 가이드라인 없이 개별작업이 지속되는 것은 안 된다”며 “조세의 형평성 차원에서 공시가격의 현실화율은 시세에 근접한 80%까지 끌어 올려야 할 것”이라고 덧붙였다.

한편 일각에서는 이번 공시가격 인상은 보유세 인상을 끌어내기 위한 것 아니냐는 시각도 있다.

이에 한 과장은 “이번 공시가격 인상은 시세를 제대로 반영하기 위한 과정에서 이뤄진 것이지, 보유세 인상과는 논의된 바 없다”며 “보유세와 연결 짓는 것은 지나친 확대해석이다”라고 잘라 말했다.

하지만 공시가격의 경우 ▲종합부동산세 ▲재산세 ▲양도소득세 ▲상속세 ▲증여세 등의 과세표준으로 활용되는 만큼, 보유세 인상과 전혀 관계가 없다고 하기엔 무리가 있다.

정 교수는 “인상된 공시가격으로 과세표준이 정해지고 그 후 세제개편이 들어가는 건 너무나 당연한 일이다”라며 “보유세라는 건 지금 부동산을 보유하고 있는 사람들에게 직접적인 영향을 줄 수밖에 없기 때문에 민감한 부분일 것”이라고 말했다.