정부, 월세로 시선 돌려 보지만…결국 전셋값 급등 ‘불쏘시개’

임대차법 보완책으로 전월세전환율 2.5% 하향 조정

“인위적인 가격 통제, 시장 왜곡·부작용 속출”

“매물 부족 부채질, 4년 뒤엔 임대료 급등” 전망

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 19일 오전 서울 종로구 정부서울청사 국무위원식당에서 열린 제3차 부동산 시장 점검 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. ⓒ뉴시스

정부가 지난 19일 세입자 보호를 위해 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 낮추기로 했다.

하지만 전문가들은 정부의 인위적인 가격통제로 시장이 왜곡되는 등 부작용이 속출할 것이라고 우려한다. 가뜩이나 전세 물량이 부족한 상황에서 시장 불안을 더욱 부추길 것이란 전망도 나왔다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 부동산시장 점검 관계장관회의 모두발언에서 “현행 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다.

임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보대출 금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려해 현행 4%(기준금리(0.5%)+ 3.5%)의 월세이율이 오는 10월부터 2.5%로 변경된다.

올해 6월 기준 주택담보대출금리(신규)는 2.49% 수준이고, 6월 기준 전국 아파트의 전월세 전환률은 4.6% 수준이다.

정부가 최근 임대차3법 시행 이후 전세 보증금 일부를 월세로 전환하는 이른바 반전세나 월세 계약이 늘어난 데 따른 보완책으로 내놓았지만, 시장에서는 이번 규제로 임대차 시장의 매물 부족 현상이 더욱 확산되며 가격 상승을 막을 순 없을 것이라고 관측했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수익률 보전차원에서 진행되던 임대인의 보증부월세 전환 속도를 단기적으로 다소 둔화시킬 수 있겠지만, 임대료 5% 상한에 이어 월세이율의 상한도 시장형성 이율의 절반으로 제한하면서 직접적인 가격통제는 민간임대사업의 축소와 물량감소를 부채질 할 확률이 높다”고 지적했다.

그러면서 “임대차 보호기간이 종료되는 4년마다 월세 전환이 급격이 확대되거나 임대료가 급등하는 문제가 발생할 수 있다”고 덧붙였다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “시간이 지나면 시장 안정에 도움은 될수 있겠지만, 지금 당장 정책의 효과가 크게 나타나지는 않을 것”이라며 “현재 전세 시장은 입지여건이 좋은 지역 에 수요가 계속 몰리는 반면, 매물이 부족한 지역이 많기 때문에 가격이 계속 오르고 있다”고 말했다.

그는 “여름 휴가철인 비수기임에도 불구하고 전세가격이 상승하는 상황이라, 곧 있을 가을 이사철 성수기에는 수요가 더 움직일 수밖에 없어 전월세전환율을 낮춘다 하더라도 저금리 기조에 따라 기준금리보다 높을 것이다”라며 “규제가 소급적용이 되지 않기 때문에 임차인 권리가 보장되는 4년 이후엔 급등할 가능성도 있다”고 예측했다.

정책 의도와는 달리, 기존 임대차3법 효과와 맞물려 임차인이 더욱 어려운 상황에 처할 수 있다는 지적도 계속됐다.

송승현 도시와경제 대표는 “정책 의도와는 다르게 시장에는 부작용이 발생할 수밖에 없다”며 “임차인에게 좋은 취지로 시작한 정책이지만, 오히려 손해를 보는 경우가 생길 수 있다”고 우려했다.

그는 “임대차 시장에서 임대인의 수익이 보장되지 않는 만큼 주거의 질이 하락할 수 있다”며 “규제에 따른 특약이 많이 생겨 임대료는 보장되는 한편, 유지 보수 등의 또 다른 부대비용이 늘어날 가능성이 높다”고 설명했다.