월세까지 규제하는 정부, 임대차시장 진단은 잘 하고 있나

서울 전세 수급 지수 189.6, 역대 최고

“이전 발생한 전세대란과 달라, 수급불균형 더욱 심각”

민간 임대사업 축소 가속화, 당분간 전세가격 급등 계속

서울의 한 공인중개업소 모습.ⓒ데일리안 류영주기자

그동안 정부는 2000만원 이하 임대소득 양성화, 아파트 주택매입 임대사업자 폐지, 대출과 부동산 과세 시 실거주 의무 강화, 분양가상한제 물량의 실거주 최대 5년·전매 규제 최대 10년 등 매매 시장은 물론, 임대차 시장에도 쉴 새 없이 대책을 쏟아냈다.

최근에는 임대차3법 시행과 함께 월세전환율까지 낮추는 등 정부가 직접 임대료와 임대기간을 통제하고 나서 임대인의 투자수익률 저하 요소가 단기에 집중됐다.

이에 임대인들의 시장 이탈이 점차 가속화될 것으로 전망되면서 전세 수급 불안에 대한 우려가 가중되고 있다.

21일 KB부동산 리브온에 따르면 지난 17일 기준 서울 전세 수급 지수는 전주 186.9 보다 높은 189.6을 기록했다. 이는 역대 최고 수치로, 전세 물건이 바닥난 지난 2013~2015년 전세 대란 이후 처음이다.

전국 전세 수급 지수도 전주 180을 처음으로 넘어선 이후 182.7로 더욱 높아졌다. 지수가 100보다 클수록 전세를 놓는 사람보다 전세를 구하는 사람이 많은 것을 의미한다.

전문가들은 5~6년 전 일어난 전세대란과 지금은 상황이 달라 더욱 심각한 전세난을 가져올 수 있다고 입을 모았다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이전에 발생한 전세난은 집값이 하락 또는 보합세인 가운데 매매보단 전세 수요가 많아 일어난 것이지만, 지금은 집값도 높은데다 전세 매물이 수요에 비해 매우 부족한 상황에 규제의 여파로 전셋값이 치솟고 있는 것이기 때문에 근본적으로 다른 상황”이라고 지적했다.

그러면서 “정부가 임의로 월세 임대료까지 강제하기 때문에 임대 수익률 하락에 따른 임대차 시장 위축으로 전월세 물량은 더욱 줄어들어 수급 불균형이 나타날 수밖에 없다”고 진단했다.

정부가 전세에 이어 월세까지 임대료를 지정하며 과도하게 민간 영역을 통제하고 있다는 지적도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 임대료 5% 상한에 이어 월세이율의 상한도 시장형성 이율의 절반으로 제한하고 있다”며 “이는 민간 임대사업을 축소시키고 물량 감소를 가속화 할 것”이라고 전망했다.

그러면서 “향후 민간임대 축소 가능성이 매우 크다”며 “임대수익으로 노후 생활을 영위하는 고령자에 대한 과세감면 및 준조세 감면 등 고령 임대인에 대한 배려와 민간 건설임대사업자 육성, 공공임대 공급확대책 보완 등이 마련돼야 할 것”이라고 분석했다.

임채우 KB부동산 수석 전문위원도 “수요는 많은데 전세 물량이 적으니 전세가격 상승은 당분간 지속될 것으로 보인다”며 “분양가 상한제와 HUG의 분양가 통제로 시세보다 훨씬 저렴한 청약 물량을 기다리며 전세로 눌러앉는 경우와 함께, 대출 규제와 실거주 요건 강화로 집 구입을 포기하는 사례가 늘어난 점도 전세수요 증가로 이어지고 있다”고 설명했다.

그는 “앞서 정부의 전월세상한제와 계약갱신청구권 시행 등으로 벌써부터 시장에서는 전세가격이 급등하고 전세매물이 동이 나고 있는 상황”이라며 “신중한 정책 접근이 필요해 보인다”고 덧붙였다.