닻 올린 서울 공공재개발 사업, 논란 속 순항할까

임대 비율 높아 사업성 저하로 사업 지연 가능성도

"주택 순증 적은 사업…공급에 큰 효과 내긴 어려울 것"

서울 흑석동 흑석뉴타운2구역 일대 전경.ⓒ연합뉴스

흑석2구역과 양평13구역 등 총 8곳의 공공 재개발 사업 후보지가 결정됐다. 모두 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체됐던 곳이다.

이들 지역은 사업에 진척이 없었던 만큼 LH(한국토지주택공사), 서울도시주택공사(SH공사) 등이 참여하는 공공재개발이 '마지막 기회'인 셈이다.

하지만 사업이 순탄한게 진행될 지는 아직 미지수다. 주민들의 전체적인 동의를 이끌어내지 못했고, 사업시행 과정에서 이견이 발생할 가능성도 적지 않기 때문이다.

정부 예상대로 공급이 충분이 이뤄낼 수 있을 지에 대해서도 전문가들은 의문을 표했다.

마지막 기회…동의율이 관건

15일 국토교통부에 따르면 국토부와 서울시는 '수도권 주택공급방안'에 따라 도입한 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지를 선정했다.

선정된 후보지는 ▲흑석2 ▲양평13 ▲용두1-6 ▲봉천13 ▲신설1 ▲양평14 ▲신문로2-12 ▲강북5 총 8곳이다. 기존 정비구역으로 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업에 진척이 더뎠던 곳이기도 하다.

그런 만큼 해당 지역의 경우 공공재개발이 마지막 기회일 수도 있는 셈이다.

공공재개발은 공공이 장기 정체된 재개발사업에 참여해 추진하는 사업이다. 추진 구역에는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용)과 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 혜택이 제공된다. 거기다 통상 10년 이상 걸리던 사업기간을 5년 이내로 단축한다는 게 정부 계획이다.

다만 사업이 순조롭게 진행될 지는 미지수다. 일단 후보지가 주민들의 공감을 얻어냈다고 보긴 힘들다. 공모 신청을 위해선 주민 동의률을 10%만 채우면 됐다. 물론 후보지 선정 과정에서 주민동의율(40점) 등도 평가 대상에 포함됐던 만큼 동의률이 10% 보단 높을 가능성이 크다.

하지만 실제 사업을 시행하기 위해선 토지 등 소유자로부터 66.6% 이상 혹은 토지면적의 50% 이상의 동의를 받아내야 한다. 재개발이 재건축과 달리 주민 간 이견이 빈번하다는 점에서 동의률이 낮다고 보긴 어렵다.

공공재개발을 반대하는 주민과 상인도 적지 않은 것으로 알려진다. 강북5구역이 대표적이다. 현재까지 동의율 절반을 넘지 못한 상태다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "공공재개발 후보지 같은 경우 그간 사업이 진척이 더뎠던 곳으로 동의율을 확보하기에는 큰 걸림돌은 없을 것으로는 보이지만, 워낙 분쟁이 많은 사업이라 단언하기는 어렵다"고 말했다.

서울 아파트 단지 전경.ⓒ데일리안 박항구 기자

높은 임대 비율…불화 불씨 될 수도

임대 비율이 높다는 점도 변수다. 재개발의 경우 의무임대비율이 있어 임대주택에 대한 저항감이 재건축 등 다른 사업에 비해선 적은 편이지만, 공공재개발의 경우 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 한다. 그만큼 사업성이 낮아진다는 의미다.

결국 수익의 하락은 사업 진행 과정에서 사업 지연 등의 문제를 발생시킬 여지로 작용할 가능성이 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "알고도 신청한 것이겠지만, 과도한 임대비율로 인해 사업성이 약화되면 사업 추진 과정에서 갈등이 발생해 사업 지연으로 이어질 가능성도 배제할 순 없다"고 설명했다.

주택 순증 적어, 충분한 물량 공급은 '물음표'

공공재개발의 본래 목표인 충분한 주택 공급을 이뤄낼 수 있을 지에도 물음표가 붙는다. 재개발의 경우 주택의 순증이 적은 만큼 시장이 원하는 물량을 공급하긴 힘들 것이라는 게 전문가들의 공통적인 견해다.

일례로 보통 재개발은 다가구 주택 등이 즐비한 노후 주거지에서 진행되는데, 다가구 주택의 경우 집주인은 1명이지만 거주 가구수는 3가구 정도 된다. 즉 이를 다 허물게 되면 가구 수가 줄어들 수 있다는 것이다.

거기다 정부는 용적률 향상을 통해 공급 주택 수를 늘릴 계획이지만 증가한 용적률의 20~50%은 주택으로 기부채납하도록 했다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "사실 재개발은 주거환경을 개선한다는 데 의의가 있는 사업으로 공급 증가에는 큰 역할을 하기 힘들다"며 "가구 수의 순증가분이 적은 사업이다. 특히 서울에선 더욱 두드러진다"고 했다.

이어 "용적률을 올려준다고 해도 50%는 임대주택으로 가져가 버리니 실제로 시장의 원하는 만큼의 공급이 이뤄질지는 의문"이라고 덧붙였다.

임재만 교수도 "재개발은 공급보다는 새집으로 바꿔준다는 의미가 강한 사업"이라며 "주택 물량을 순증하는 역할은 크지 않다. 오히려 집이 줄기도 한다. 공급을 늘리고 싶다면 비어있는 땅이나 용적률을 크게 높여 물량을 확보해야 한다"고 제언했다.