첫발 뗀 '부동산시장 정상화'…규제지역 해제 가능성 '솔솔'

이달 말 주정심 개최 예정

'풍선효과' 수도권 제외, 지방 중심 해제 전망

"금리인상 기조 맞물려 시장 반응 크지 않을 듯"

윤석열정부의 부동산시장 정상화 정책이 본격적으로 시작된 가운데 이달 말 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정된 일부 지역에 대한 규제 완화 가능성이 커지고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

윤석열정부의 부동산시장 정상화 정책이 본격적으로 시작된 가운데 이달 말 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정된 일부 지역에 대한 규제 완화 가능성이 커지고 있다.

23일 정부 관계부처 등에 따르면 국토교통부는 이달 말 주거정책심의위원회(주정심)를 개최하고 현재 규제지역 일부에 대한 조정방안을 확정하기로 했다.

주정심은 투기과열지구 및 조정대상지역 등 규제지역을 신규 지정·해제하는 것으로 주택법에 따라 반기마다 개최된다. 국토부는 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려해 일부 지역 해제를 검토할 계획이다.

지난 5월 현재 전국적으로 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 각각 지정돼 있다. 규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제 적용대상에 포함된다.

투기과열지구에선 LTV(주택담보인정비율)이 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20%만 인정되는 등 강도 높은 대출 규제가 적용된다.

조정대상지역에선 LTV와 DTI(총부채상환비율)이 각각 50%로 제한된다. 9억원 초과 주택인 경우 LTV는 30%만 인정된다. 실거주 외 주택담보대출이 불가하며 다주택자는 양도소득세 및 종합부동산세 등 세 부담도 상당하다.

지난해 말부터 고강도 대출 규제가 시행되고 금리 인상 기조가 지속되면서 이들 규제지역 곳곳에선 미분양 물량이 쌓이고 있다. 집값이 하락하는 지역까지 등장하면서 각 지자체에선 규제지역 해제 요구가 빗발치는 상태다.

국토부에 따르면 규제지역 해제를 건의한 지자체는 경기 김포와 동두천시, 안산시 단원구, 파주 등 수도권을 비롯해 대구, 울산 중·남구, 천안, 광주, 창원, 포항, 광양, 순천 등 10여곳에 이른다.

투기과열지구 및 조정대상지역은 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률 대비 1.3~1.5배가량 높아야 한다. 청약경쟁률 및 분양권 전매거래량 등이 일정 요건을 충족해야 하며 정성적 평가를 통해 집값 상승 요인 등을 따져 지정 여부가 결정된다.

지정 당시 정량·정성 요건이 충족되지 않으면 규제지역에서 해제된다. 올 들어 물가상승이 가파른 데다 대출규제 및 금리인상이 맞물려 집값 상승세가 한풀 꺾이면서 대부분 지역이 규제지역 해제를 위한 정량 요건은 충족한 것으로 알려졌다.

다만 정성 요건도 종합적으로 검토되는 만큼 업계에선 풍선효과가 우려되는 수도권을 제외한 지방을 중심으로 규제지역 해제가 이뤄질 가능성이 크다고 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산관계장관회의에서 규제지역 일부 해제 가능성을 언급한 만큼 공급과잉 우려 지역이나 최근 주택가격이 안정세를 보이고 청약경쟁률이 둔화된 지역은 해제가 가능할 것으로 보인다"며 "다만 서울은 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "지방 중소도시는 해제하고 주요 광역시는 묶어둘 수 있다"며 "광역시 중에서도 대구, 대전, 세종 등은 규제를 풀더라도 시장 반응이 크지 않을 것"이라고 진단했다.

김 소장은 또 "일부 요건을 충족하는 지역을 중심으로 시범적으로 풀어보고 시장 반응에 따라 순차적으로 규제지역 해제를 검토할 것으로 보인다"며 "금리가 계속 오르는 상황이어서 시장이 크게 들썩이지는 않겠지만, 일부 시장 과열이 우려된다면 빅스텝이 단행될 때 맞춰 규제지역 해제를 발표하는 것도 방법이 될 수 있다"고 덧붙였다.