안전진단 완화에도 재건축 '제자리'…토지거래허가제도 풀릴까

재건축 추진 소식에도 '잠잠'…관망세 여전

4·6월, 서울시 토지거래허가구역 연장 여부 촉각

"구역 해제에도 시장 회복 힘들어, 일부 거래 정상화 효과"

정부가 얼어붙은 주택시장 정상화를 꾀하기 위해 재건축 주요 걸림돌이던 안전진단 규제를 완화하면서 연초 서울 수도권 일대 노후 단지들이 연이어 안전진단을 통과했다.ⓒ데일리안 배수람 기자

정부가 얼어붙은 주택시장 정상화를 꾀하기 위해 재건축 주요 걸림돌이던 안전진단 규제를 완화하면서 연초 서울 수도권 일대 노후 단지들이 연이어 안전진단을 통과했다.

서울 강남 3구와 용산 외 나머지 자치구들은 규제지역에서 전면 해제됐지만, 여전히 집값이 하락세를 이어가는 등 시장 침체 분위기가 계속되는 모습이다. 이 때문에 사실상 거래 활성화를 꾀할 수 있는 토지거래허가제도 풀릴지 관심이 쏠린다.

26일 부동산업계 등에 따르면 지난해 정부가 재건축 안전지단 규제를 완화하면서 올 초 목동신시가지 3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 등 7개 단지가 잇달아 안전진단 문턱을 넘었다.

집값 상승기에는 노후 단지의 재건축 절차가 진행될 때마다 매매가격이 치솟는 등 시장이 들썩였지만, 현재는 금리 인상 여파와 시장 침체가 맞물려 안전진단 통과에도 잠잠한 모습이다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 목동신시가지 14단지 전용 74㎡는 지난 9일 10억2000만원에 거래됐다. 같은 평형대가 지난해 9월 14억2000만원에 거래된 것과 비교하면 불과 4개월 만에 4억원이 빠졌다.

현재 신속통합기획으로 재건축이 진행 중인 여의도 시범아파트 전용 79㎡는 이달 9일 15억원에 매매계약이 체결됐다. 2021년 같은 평형대 직전 거래가격이 20억1000만원인 것을 감안하면 5억원 넘게 떨어진 셈이다.

인접한 한양아파트 역시 신속통합기획이 확정됐지만 지난해 4월 이후 거래절벽이 장기화하고 있다. 장기간 사업이 정체돼 있던 노후 단지들의 재건축 추진 소식에도 시장이 좀처럼 살아나지 않는 데는 이들 단지가 위치한 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있어서다.

토지거래허가구역에선 토지나 주택 매매 시 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다. 실거주만 가능해 2년간 매매나 임대도 제한된다. 전세를 끼고 매매하는 '갭투자'를 막기 위한 취지로 도입됐다.

현재 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 강남구 청담·대치·삼성, 송파구 잠실, 영등포구 여의도, 양천구 목동, 성동구 성수동 등이다.

시장에선 정부가 지난해 재건축 주요 규제를 완화한 데 이어 올 들어 1·3대책을 통해 부동산규제 해제에 속도를 내는 만큼 토지거래허가제 해제 가능성도 점치고 있다. 불과 몇 년 전까지만 해도 재건축 추진 소식에 집값이 급등했지만, 현재 시장 상황에선 대대적인 규제 완화에도 집값 반등이 힘들단 여론이 짙어서다.

서울시는 오는 4월 목동, 6월 대치, 청담, 잠실 등 일대 지역에 대한 토지거래허가구역 재지정 여부를 검토한다. 구역 해제가 이뤄지면 이들 지역 주민들을 중심으로 다소간 거래가 숨통이 틀 거란 관측이 나온다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "토지거래허가구역은 실거주 의무가 발목을 잡는 건데, 현재 시장이 워낙 어렵기 때문에 구역 해제를 통해 일부라도 시장을 정상화시킬 필요는 있다"며 "시장을 활성화시키는 데는 한계가 있겠지만 그래도 필요한 거래는 이뤄질 것"이라고 설명했다.

다만 오세훈 서울시장이 최근 언론을 통해 "토지거래허가구역은 다른 지역보다 (집값이) 많이 올랐던 지역이기 때문에 해제를 고려할 시점이 아니다"고 선을 그은 만큼 추가적인 규제 완화가 이뤄질 지는 미지수다.