[2024 달라진다-아파트매매] 집값 박스권 행보…지역별 양극화는 쭉

2년 연속 하락세지만, 지역별 차별적 회복 두드러져

“수요층 관망세 계속…완연한 회복세 여부, 올해 분위기에 달려”

서울의 경우 지난해 3월 -0.47% 변동률로 저점을 찍고 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보였다. 하지만 7월 상승반전 이후 11월까지 5개월 연속 상승세를 보였다.ⓒ뉴시스

전국 아파트 매매가격이 연간 변동률만 놓고 보면 지난해까지 2년 연속 하락한 것으로 나타났다. 다만 가격 회복세를 서울과 수도권 등 주요 지역이 주도하고, 수도권 외곽지나 지방은 여전히 침체돼 있어 월간 기준으로 지역별 가격변동이 확연히 차이났다.

1일 부동산R114에 따르면 서울의 경우 지난해 3월 -0.47% 변동률로 저점을 찍고 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보였다. 하지만 7월 상승반전 이후 11월까지 5개월 연속 상승세를 보였다.

반면, 지방은 국지적 하락세에 있고 수도권 전역이 상승세로 돌아선 시점은 10월이므로 가격 회복 움직임에 차별화는 물론 양극화 움직임이 나타났다고 볼 수 있다.

이에 전문가들은 어느 시점과 어느 지역 등에 집중해서 시장을 바라보는지에 따라 평가가 극명하게 갈리는 과도기 시점에 처했다고 평가했다.

다만 금융위기 등의 특수한 시기가 아니라면 보통의 가격 회복 경로가 서울과 수도권에서 시작해 광역시와 지방으로 퍼지는 만큼 선도지역과 물건들의 가격 추이에 더 집중할 필요가 있다고 진단했다.

특히 거래량 회복도 물건과 지역에 따라 차별적 움직임을 나타냈다. 2022년의 거래 절벽 현상 이후 주택 매매거래량이 일정한 회복세를 보였지만, 비아파트 보다는 아파트 유형 위주로만, 지방 보다는 수도권 지역 위주로 제한적으로 수요가 유입됐다.

상대적으로 회복세가 뚜렷한 서울은 2022년 하반기 월평균 거래량이 1000건에도 미치지 못하는 역대 최소 거래량을 나타냈으나, 2023년 1월 기점으로 거래량이 우상향을 시작했다.

국토교통부 기준 서울 월별 아파트 매매거래량을 보면 ▲1월 1161건 ▲2월 2286건 ▲3월 3234건 ▲4월 2981건 ▲5월 3711건 ▲6월 4136건 ▲7월 3804건 ▲8월 4091건 ▲9월 3845건 ▲10월 2983건 등으로 우상향 패턴이 확인된다.

거래 증가로 가격 회복이 빨라지면서 수요층 부담감이 커지자, 지난해 10~11월 들어서는 전반적인 움직임이 주춤하고 있지만 2022년의 거래 절벽 상황을 벗어났다는 분석이다.

다만 이러한 거래량 증가세는 주택 유형 중에서도 아파트 유형에 한정됐다. 국토교통부 발표에 의하면 2023년 1~10월 누적거래량 중 아파트는 전년 같은 기간 대비 34% 늘었지만, 비아파트는 전년 같은 기간 대비 36% 줄었다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “가격 회복세에 지역적인 차별점도 있지만 물건 유형에 따른 차별점도 있어 완연한 시장 회복 여부는 2024년 분위기에 달려있다”며 “최근 계절적 비수기 영향과 집값 향방을 가늠하기 어려운 시장 상황 등으로 수요층의 관망세가 계속되고 있다. 당분간 뚜렷한 가격 변동없이 보합 수준에 머물 것”이라고 예상했다.

송승현 도시와경제 대표는 “올해는 집값이 떨어지면 사고, 오르면 집 구입을 미루고 이사를 하는 일반적인 시장 흐름이 이어질 것”이라며 “전체적으로 매매가격이 크게 오르지도 내리지도 않는 박스권에서 움직일 것으로 보인다”고 말했다.

류강민 알스퀘어리서치센터장은 “국내 주택시장은 매매뿐 아니라 전월세 모두 금리에 영향을 받는 구조”라며 “금리가 낮아지면 매매시장 둔화에도 전세금이 올라 갭(gap) 투자 가능성이 커지며, 매매시장을 자극할 수 있다”고 전망했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “올 상반기 총선을 앞뒀지만, 정부가 규제는 크게 풀지 않을 것”이라며 “금리 인하가 된다면 상반기에 오를 수도 있으나, 크게 본다면 상반기는 하락하고 하반기는 상승하는 ‘상저하고’가 예상된다”고 말했다.