막 오른 1기 신도시 선도지구 경쟁…‘재건축 1호’ 어디?

올해 5월 공모 시작, 11~12월 선도지구 선정

단지별 동의율 경쟁 치열…국토부 “매년 정비물량 나와”

과밀 개발 막기 위한 공공기여 비율 주목…“합리적인 수준 기대”

1기 신도시 재정비를 위한 선도지구 지정을 앞두고 재건축을 추진하는 단지들이 분주히 움직이고 있다. 선도지구 지정을 위한 경쟁이 과열되고 있는 가운데, 순차적으로 재정비 사업이 완료될 수 있도록 정부와 지자체의 교통정리 역할이 중요할 것으로 보인다.ⓒ고양특례시

1기 신도시 재정비를 위한 선도지구 지정을 앞두고 재건축을 추진하는 단지들이 분주히 움직이고 있다. 선도지구 지정을 위한 경쟁이 과열되고 있는 가운데, 순차적으로 재정비 사업이 완료될 수 있도록 정부와 지자체의 교통정리 역할이 중요할 것으로 보인다.

16일 국토교통부에 따르면 1기 신도시 선도지구 공모는 올해 5월 시작돼 11~12월께 선정이 완료된다. 이와 함께 정부는 올해 말까지 정비 방침을, 지자체는 기본계획을 수립한다.

1기 신도시 재정비를 뒷받침 할 ‘노후계획도시 특별법’이 올해 4월 시행되고, 시행령 제정안이 입법예고 되면서 안전진단 면제·완화 기준, 공공기여 비율, 용적률 상향 등 인센티브 등에 대한 윤곽이 드러나자 주민들의 기대감도 커지고 있다.

특히 올해 6월 예정돼 있던 선도지구 공모 일정을 5월로 앞당기는 등 정부의 지원사격 속에 1기 신도시 주민들도 ‘재건축 1호’ 타이틀을 가져가기 위한 물밑경쟁이 치열한 분위기다.

6년 뒤 첫 입주…치열해진 선도지구 경쟁

이번에 선도지구로 지정되는 단지는 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 사업을 추진하게 된다. 계획대로라면 6년 뒤에 신축 아파트로 입주할 수 있는 것이다.

이를 위해 주민들도 단지마다 통합재건축 동의율을 확보하기 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있는 상황이다.

성남 분당에서는 정자동 한솔 한솔1·2·3단지(청구·LG·한일)와 정자일로단지(임광보성·서광영남·계룡·화인유천·한라) 등이 주민 동의율 80% 이상을 얻어냈다.

고양 일산에서는 강촌마을 1·2단지, 백마아파트 1·2단지가 고양시의 사전 컨설팅을 받으며 준비를 서두르고 있다.

부천 중동에서는 금강마을 1·2단지가 70% 이상의 동의율을 확보했으며 안양 평촌, 군포 산본에서도 주민들의 논의가 활발하다.

정치권에서도 올해 4월 총선을 앞두고 선도지구 지정을 최대한으로 확보하겠다는 메시지를 내놓는 등 분위기가 고조되고 있다. 주민들도 선도단지 선정에서 밀리게 되면 재건축 추진 시기가 기약 없이 미뤄질 수 있다는 점을 불안해하고 있다.

다만 노후도가 비슷한 1기 신도시 특성상 이주 대책과 기반시설 조성 등을 고려했을 때, 한꺼번에 많은 단지들을 재건축하는 것은 현실적으로 불가능하다. 각 단지별로 순차적인 재건축이 이뤄질 수 있도록 짜임새 있게 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “선도지구는 특별정비 예정구역이다. 내년 특별정비계획이 수립되면 특별정비구역으로 확정되는 것”이라며 “선도지구는 올해 공모하지만 매년 정비할 물량이 나오기 때문에 이번에 공모에서 탈락했다고 재건축이 5~10년 밀린다는 건 오해다. 올해 탈락하면 내년에 준비해서 착수하면 된다”고 말했다.

특별법 시행령에 따라 향후 기본계획에서 1기 신도시별 기준용적률이 정해지면 이를 기준으로 공공기여 비율이 1구간과 2구간으로 차등화해 적용된다.ⓒ국토부

용적률 확보 vs 공공기여…적절한 사업성 확보 관건

선도지구 공모 신청 전 특별법 적용으로 확보할 수 있는 인센티브와 그에 따른 공공기여 비율 등을 고려해 개략적인 사업성 분석부터 살펴볼 필요도 있다.

노후계획도시 특별법에 따라 특별정비구역으로 지정되면 종상향은 물론 법정 상한의 150%까지 용적률을 높여주는 인센티브 등을 적용받아 준주거지역의 경우 최대 750%까지 용적률을 확보할 수 있다.

그러나 과밀 개발을 막고 기반시설 확충과 도시기능 향상을 위해 공공기여 비율이 정해지기 때문에 사업성부터 따져봐야 한다는 것이다. 무작정 용적률을 높이려다가 공공기여 수준이 높아져 오히려 사업성이 악화될 수 있기 때문이다.

특별법 시행령에 따라 향후 기본계획에서 1기 신도시별 기준용적률이 정해지면 이를 기준으로 공공기여 비율이 1구간과 2구간으로 차등화해 적용된다. 1구간은 기준용적률과 현재 용적률 차이에 10~40% 범위에서, 2구간은 특별정비계획 용적률과 기준용적률을 뺀 값에 40~70% 범위에서 조례로 정하는 비율을 곱해 산정한다.

강촌 1·2, 백마 1·2 통합재건축 추진준비위원장은 “정부와 지자체가 사업성을 저해하지 않는 한도 내에서 공공기여 비율을 산정한다고 강조하고 있다”며 “조례에서 정확한 공공기여 비율이 정해지겠지만 과도한 수준으로 정하지는 않을 거 같다. 합리적인 수준으로 정해질 거라고 기대 중”이라고 말했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “용적률 상향에 따른 반대급부로 적절한 공공기여 비율을 산정하는 것이 중요하다”며 “다만 공공기여 비율을 정할 때, 토지 지분으로 제공할지, 건물을 지어 제공한다면 건축비가 산정이 되는지 등에 따라 실질적인 비율이 달라질 수 있다”고 설명했다.