도심복합사업·노후계획도시 정비…“주택 공급하고 도시 경쟁력 올리고”

부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나 개최

도심복합사업 활성화 방안·노후계획도시 정비 주요 이슈 발표

18일 건설회관에서 ‘부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’가 개최됐다.ⓒ데일리안 임정희 기자

경쟁력 있는 도시를 조성하고 속도감 있는 도시 정비를 위해 민간과 공공이 협력을 통해 도심복합사업의 활성화를 이끌어내야 한다는 요구가 커지고 있다.

1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업과 관련해서는 선도지구 지정 기준, 적정 공공기여 수준, 이주대책 수립 등에 대한 논의가 함께 이루어져야 한다는 지적이다.

18일 건설회관에서 ‘부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’가 개최됐다. 이날 세미나는 국토연구원, 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회가 공동개최한 것으로 1·10 대책에서 발표된 주요 사안을 살피기 위해 마련됐다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장이 ‘도심복합사업 활성화 방안’, 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장이 ‘노후계획도시 정비제도의 주요이슈’를 주제로 발표를 진행했다.

이 실장은 도시공간 용도가 융복합화되는 가운데 현행의 경직적인 토지이용 및 용도지역으로는 창의적이고 복합적인 도심개발이 어렵다고 지적했다.

이에 따라 그동안 공공주도로 추진돼 오던 도심복합사업이 내년 민간 시행을 앞두고 있는 가운데, 다양한 민간사업자의 참여 활성화를 고려한 사업구조와 제도개선에 대한 고민이 필요하다고 봤다.

이 실장은 “자금 조달이 어렵고 공사비가 많이 오른 시장 환경에서 핵심은 사업 구조를 어떻게 짜느냐, 원가를 어떻게 감소시키느냐다. 또 토지와 자금 활용에 대해 어떤 주체들이 들어오느냐가 관건일 것”이라며 “민간과 공공이 조화롭게 사업을 이끌어가는 부분도 도심복합사업이 성공할 수 있는 방향성”이라고 설명했다.

이와 관련해 이 실장은 전문성 있는 디벨로퍼 등 다양한 사업 시행자의 참여와 자금 조달 방식도 현 PF 대출에서 다양화할 필요가 있다고 주장했다.

특히 공공의 역할에 대해서는 “민간이 토지 확보가 힘들기 때문에 공공이 어느 정도 토지를 수용해주는 것이 필요하다고 생각한다”며 “일본은 일반 도시 재개발에서 인허가에 2년 8개월이 걸리는데, 도시재생 특별조치법 적용을 통해 6개월로 단축시켰다. 이러한 사례를 참고하는 것도 필요하다”고 덧붙였다.

김 센터장은 노후계획도시 정비사업을 위해 제정된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 해당하는 도시를 과거 1기 신도시 등 공공이 마스터플랜에 따라 단기간에 대규모로 건설한 고밀 주거단지로 정의했다.

김 센터장은 “노후계획도시에서 유휴지는 거의 찾아볼 수 없고 새로운 도시기능을 할 수 있는 땅 확보가 어렵다”며 “정비 시기도 같은 시기에 도래하기 때문에 일시에 정비가 이뤄질 경우 전월세 시장에 교란이 발생할 수 있어 민간 사업의 영역임에도 국가적인 차원에서 정비방향을 제시할 필요가 있다”고 말했다.

김 센터장은 노후계획도시 정비제도의 주요 이슈로 ▲노후계획도시의 범위 ▲도시기반시설 ▲특례 부여 기준 ▲선도지구 지정 기준 ▲공공기여 수준 ▲이주대책 수립 등 6가지를 꼽았다.

그는 “인구나 적정 개발밀도에 대한 계획과 기본계획에서도 세부적인 정비 사업에 대한 내용이 모두 포함돼야 한다”며 “도시 기반시설 용량을 검토하고 해당 도시에 수용 가능한 인구를 제시하도록 한다. 이 계획에 따라 적정 용적률을 환산할 필요가 있다”고 설명했다.

그러면서 “이후 적정 개발 밀도를 설정하고 정비예정구역별로 밀도계획을 수립해 용적률을 배분해, 공공 기여량을 산정하는 프로세스로 갈 것”이라며 용적률 및 안전진단 면제 등 특례사항에 대해서는 “사업에 반드시 특례가 필요하기 때문에 이를 고려해 공공기여를 원칙으로 할 것” 이라고 덧붙였다.