투기로 ‘얼룩진’ 모아타운…문턱 높였지만 사업 위축 ‘불가피’

서울시, 모아타운 주민 갈등 줄이고 투기 유입 차단

주민동의율 60%, 사업면적 절반 이상 확보해야 추진 가능

“대상지 이탈 및 또 다른 주민 갈등 불거질 것”

서울시가 모아타운 대상지 곳곳에서 부동산 투기 관련 잡음이 새 나오자 사업 방식을 손질하기로 했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울시가 모아타운 대상지 곳곳에서 부동산 투기 관련 잡음이 새 나오자 사업 방식을 손질하기로 했다.

기존보다 사업 참여 문턱을 높여 투기세력을 차단하고 주민 갈등을 최소화하겠단 복안인데, 사업 활성화를 위해선 보다 근본적인 대책이 마련돼야 한단 목소리가 나온다.

22일 정비업계 등에 따르면 서울시는 최근 ‘모아주택·모아타운 갈등방지 세부 실행계획’을 마련해 지난 19일부터 적용에 들어갔다.

오세훈 서울시장이 지난 2022년 도입한 모아타운은 사업성이 떨어져 민간 재개발이 어려운 도심 내 소규모 노후·저층주거지를 블록 단위로 모아 아파트 단지처럼 정비한다. 모아타운으로 지정되면 시로부터 용도지역 상향, 용적률 완화 등 인센티브도 받을 수 있다.

그동안은 자치구 공모를 통해 대상지를 발굴했다. 자치구가 먼저 관리계획을 수립하고 토지등소유자들이 노후도 및 주민동의율 등 요건을 충족해 조합을 설립, 사업을 추진하는 방식이었다.

문제는 주민동의율을 30%만 채워도 사업 참여가 가능해 대상지 선정 이후에도 주민들이 찬반으로 나뉘어 갈등을 겪는 곳들이 많았다. 지분 쪼개기 등 개발 이후 시세차익을 노린 투기세력의 유입도 비교적 수월했다.

2022년 3월부터 7월 현재까지 지정된 사업 대상지는 97곳에 이른다.ⓒ강남 3구 및 서울시 모아타운 반대 비상대책위원회

2022년 3월부터 7월 현재까지 지정된 사업 대상지는 97곳에 이른다. 앞으로 공모 방식은 ‘주민 제안’으로 진행된다. 토지등소유자 60% 이상 동의를 얻어야 하고, 이들이 보유한 토지 면적이 사업지의 50%를 넘도록 사업 참여 요건을 강화했다.

또 노후·물량 건축물 소유자 비율이 3분의 2 미만이거나 2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상인 경우, 주민 반대가 25% 이상이거나 토지 면적의 3분의 1 이상이면 사업 추진이 불가능하다. 부동산 이상 거래 적발도 포함된다.

시는 기존 선정된 대상지에서도 뒤늦게 지분 쪼개기 등 이상 거래가 적발되면 사업 구역에서 제외하기로 했다. 분기별로 전수조사도 벌인단 계획이다.

전문가들은 일부 대상지의 갈등 상황을 해소할 순 있겠지만, 모아타운 사업 전반이 순조롭게 진행되기는 한계가 있다고 진단한다.

사업성이 떨어져 장기간 재개발이 곤란했던 곳에 양질의 주택을 공급하고 주거 환경 개선을 돕겠단 취지로 마련된 사업인 만큼 사업 중단 및 배제 요건도 보완해야 한단 목소리도 나온다.

한 정비업계 관계자는 “그동안 활발하게 모아타운 대상지 발굴이 이뤄졌다면 앞으로는 대상지가 추가되는 속도가 현저히 더뎌질 것”이라며 “이미 지정된 대상지 중에서도 이탈하거나 중단되는 사례들이 늘어날 수 있다”고 말했다.

그러면서 “일반적인 재개발도 주민 갈등을 봉합하는데 수개월, 수년이 걸리기도 하는데, 시가 서울시의 갈등방지 방안은 ‘잘 되는 사업’만 끌고 가겠다는 의미”라며 “정말 재정비가 시급한데 사업 요건이 강화돼서, 특정 배제 조건을 갖춰서 막히는 곳들이 생길 수 있다”고 덧붙였다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “주민 갈등만 생기지 않으면 사업은 빨리 진행되겠지만, 건축비가 계속 오르니 주민 갈등이 생기지 않을 수 없다”며 “투기세력 유입을 차단하기 위함이라면 토지등소유자들의 동의를 얻고 조합이 설립된 이후 현재 규제지역에서 이뤄지는 지위양도 금지 등을 적용하는 방법이 필요해 보인다”고 설명했다.

이어 “사업이 원활하게 추진되려면 오히려 규제를 강화하는 것보다 규제를 완화하고, 부작용을 방지하기 위한 세부 방안들을 마련하는 것이 바람직하다”고 진단했다.