비아파트 수요·공급 끌어 올린다는데…“끊어진 고리, 이을 수 있을까”

수요 꺾이고 공급 위축되고, 빌라 시장 악순환되자

공공이 신축 빌라 사들이고 매수자에겐 청약·세제 혜택 확대

“공공 매입 한계…민간 측면에서 임대사업 활성화 촉진책 나와야”

정부가 비아파트 수요와 공급을 끌어올리려는 대책들을 예고하고 있지만, 아파트 쏠림 현상을 완화할 수 있을 지에 대해서는 회의적인 시각이 크다.ⓒ데일리안 DB

정부가 비아파트 수요와 공급을 끌어올리려는 대책들을 예고하고 있지만, 아파트 쏠림 현상을 완화할 수 있을 지에 대해서는 회의적인 시각이 크다.

내 집 마련을 하려는 수요자들 입장에서 비아파트가 아파트 대체제가 되긴 쉽지 않고, 민간에서 충분한 수요가 뒷받침되지 않으면 공급을 활성화하는 데에 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이다.

19일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 비아파트 인허가 물량은 2만8570가구로 1년 전 대비 35.8% 감소했다. 같은 기간 주택 착공과 준공 물량도 2만4046가구, 3만6196가구로 각각 27.8%, 38.2% 감소한 상황이다.

공급 실적이 크게 위축됨에 따라 서민 주거사다리가 붕괴될 수 있다는 우려가 제기되자, 정부는 지난 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에 비아파트 시장 정상화를 위한 대책을 담았다.

공공에서 신축 비아파트를 매입해 공급을 유도하는 한편, 이를 무주택 서민들에게 전·월세로 공급해 전세시장을 안정화시키고, 세제·청약 혜택을 확대해 수요를 확보하겠다는 것이 골자다.

비아파트의 경우 실거주 보다는 투자를 위해 매입을 하려는 목적이 크고, 거주자들도 아파트로 내 집 마련을 하기 전 전·월세로 거주하는 임차인들이 대부분이다.

그러나 전세사기 이후 임차 수요는 아파트 전세나 비아파트 월세로 옮겨갔고, 빌라 등 비아파트 기피 현상이 이어지면서 빌라 매매 수요도 꺾인 상태다. 이에 공급자들도 비아파트를 짓지 않는 악순환이 발생하는 것이다.

이에 정부는 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 내년까지 신축 비아파트를 11만가구 이상 매입하는 등 공공에서 일정 수준 이상의 수요를 확보하도록 했다. 특히 서울의 경우 비아파트 시장이 정상화될 때까지 비아파트 주택을 매입한다는 계획이다.

무주택자부터 다주택자까지 빌라나 오피스텔 등 비아파트 매입에 나설 수 있도록 유인책도 확대했다. 전용면적 85㎡, 공시가격 5억원 이하의 비아파트 주택을 매입할 경우 청약 시 무주택자로 간주된다. 신축 빌라를 매입할 경우 취득세·종부세·양도세 등 세제 산정 시 주택 수 제외 기간을 내년 말에서 2027년 말까지로 늘리는 한편, 기축 비아파트도 등록임대주택으로 등록하는 경우 같은 혜택을 받을 수 있도록 했다.

다만 이 같은 조치도 무너진 비아파트 시장을 정상화하기에는 부족하다는 관측이 크다. 공공에서 신축 비아파트를 매입하는 것은 충분한 예산 문제로 제한적일 수밖에 없고, 민간의 수요를 확대하기 위해선 투자 수요가 크다는 점을 고려해 임대사업을 활성화시키는 측면에서 접근해야 한다는 의견이 나온다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “내 집 마련의 관점에서 비아파트를 개인이 사도록 하겠다는 정책은 전체적인 정서나 분위기에 맞지 않고 임대사업을 위해 매입하도록 하는 관점에서 촉진책이 필요하다고 본다”며 “LH 등이 신축 빌라 매입 규모를 확대할 수 있지만 예산 제약으로 공급 비중을 무한정 늘리기는 어렵다”고 주장했다.

그러면서 “결과적으로 민간에서 비아파트 임대 주택을 공급하는 방안이 있어야 하는데 현재 나온 정책으로는 부족하다. 몇 년 전 없어졌던 단기등록임대를 부활시키는 등 과거 후퇴했던 민간임대에 대한 혜택을 활성화시킬 필요가 있다”며 “결국 비아파트 공급이 위축된다면 주거복지 차원에서도 저소득층이 갈 수 있는 저렴함 주택들이 고갈되는 결과를 초래할 것”이라고 덧붙였다.