“노·도·강에도 정비사업 볕든다”, 사업성 확대 정조준

분담금 7억원 상계주공5단지, 사업시행계획인가 처리…사업 속도

서울시, 사업성 보정계수 적용 등 인센티브 제공, 일반분양 물량 ↑

“분담금 대폭 낮출 수 있는 파격적인 혜택 더 나와야”

사업성 확보에 난항을 겪던 서울 노원·도봉·강북구 일대 재건축 추진 단지들이 사업에 속도를 낼 것으로 보인다. 이달부터 공공기여 부담은 낮추고 일반분양 물량을 확대하는 등의 방안이 시행되면서다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

사업성 확보에 난항을 겪던 서울 노원·도봉·강북구 일대 재건축 추진 단지들이 사업에 속도를 낼 것으로 보인다. 이달부터 공공기여 부담은 낮추고 일반분양 물량을 확대하는 등의 방안이 시행되면서다.

4일 노원구 등에 따르면 상계주공5단지 재건축사업과 관련해 사업시행계획인가가 처리돼 오는 5일 구보에 고시될 예정이다.

앞서 상계주공5단지는 집값에 육박하는 수억원의 분담금이 예상되자 지난해 1월 시공사 GS건설과 계약을 해지했다. 전용 31㎡ 소유자가 84㎡ 주택을 받을경우 분담금만 7억원을 내야 한다는 예측이 나온 바 있다.

또 상계주공5단지의 경우 현 840가구에서 재건축을 통해 5개동, 996가구로 재건축을 추진하는데, 공공임대 153가구가 포함돼 일반분양을 통한 수익을 기대하기가 어렵다는 지적이 나오기도 했다.

다만 사업이 지연되면 될수록 조합원 부담이 커질 것이라는 우려에 따라 사업시행자인 한국자산신탁도 노원구청에 사업시행계획인가를 신청에 나서는 등 절차를 밟기 시작했다.

앞으로는 사업성을 보완할 수 있는 각종 인센티브들이 도입되면서 상계주공5단지를 비롯해 강북권 일대 도시정비사업 추진이 탄력을 받을 것이라는 기대가 커지고 있다.

우선 서울시는 이달부터 지가와 단지 규모, 가구 밀도 등을 고려해 사업성 보정계수를 최대 2.0까지 적용해 허용 용적률 인센티브를 기존 20%에서 40%까지 높여주기로 했다. 이를 통해 서울 내 지역간 사업성 편차를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정해 사업성을 높여준다는 것인데, 임대주택 등 공공기여 부담은 줄고 일반분양 물량은 늘어날 수 있다.

예컨대 기준용적률 210%에 허용용적률이 20%인 3종 지역에 최대 2.0의 보정계수를 적용하면 허용용적률이 40%로 확대돼 분양주택이 10%p 확대된다. 재건축 단지의 경우 지가와 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구수가 많을수록 보정계수가 높게 산정된다.

이와 함께 현행 조례나 허용용적률을 초과해 지어져 용적률이 높은 단지들은 현황용적률(건축물대장상 기재돼 있는 용적률)을 허용용적률로 인정해 사업성을 보전하기로 했다. 특히 사업성 보정계수와 현황용적률을 중복 적용하는 것은 재개발에만 허용됐으나, 재건축에도 일부 허용할 방침이다.

용도지역 상향에 따른 공공기여도 축소하는 한편 공공임대주택 인수가격도 기본형건축비의 80%를 적용해 종전 대비 40% 상향하기로 했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “강북권을 조준한 정책들이 작동된다면 일부 효과는 있겠지만 종상향 등으로 용적률을 대거 올려주는 등 규제를 더 완화할 필요가 있어 보인다”며 “지금 재건축 부담금이 5억원 수준이라는 얘기가 나오는데, 여기에서 1~2억원 낮아진다고 하더라도 쉽지는 않을 것”이라고 내다봤다.

그러면서 “억대 수준의 분담금을 조합원들이 감당하기도 쉽지 않고, 사업 진행 기간 동안의 여러 비용을 고려하면 집값이 크게 올라야 하는데, 현재 5억원 하는 집값이 15억원이 되기는 어렵다”며 “노도강 단지들의 경우 분담금이 5억원에서 1억~2억원으로는 떨어져야 사업이 진행될 수 있을 것”이라고 덧붙였다.