미분양에 집값도 마이너스…지방 노후계획도시 정비사업 ‘찬물’

올해 하반기 지방에서도 노후계획도시 선도지구 선정

부산·대전·경남, 사전준비 착수…수도권·지방 양극화 심화

“재건축 후 가격 상승 기대감 미미…사업성 확보 난항”

지난해 1기 신도시를 뜨겁게 달궜던 노후계획도시 선도지구 선정 열기가 한층 가라앉은 분위기다.ⓒ뉴시스

지난해 1기 신도시를 뜨겁게 달궜던 노후계획도시 선도지구 선정 열기가 한층 가라앉은 분위기다.

올해 전국 노후계획도시에서 선도지구가 지정될 예정이지만 심화되고 있는 지방 미분양 적체 현상과 집값 하락 등으로 사업성 확보가 쉽지 않을 것이란 분석이다.

19일 국토교통부에 따르면 올해 하반기 지방 노후계획도시에서도 선도지구가 선정된다.

이는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따른 것으로 택지 조성 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 지구를 대상으로 정비사업을 지원한다.

1기 신도시를 제외하고 전국 노후계획도시 14곳의 지자체가 현재 기본계획을 수립 중이며, 올해 9곳의 지자체가 추가로 기본계획 수립에 착수할 예정이다.

지방에서는 부산(해운대·화명금곡·만덕·다대·모라)이 정비 기본계획 수립에 속도를 내고 있으며 대전(둔산·둔산2·송촌·중리법동), 경남 김해(장유·내외·북부·내동구산)와 양산서창 등에서도 정비사업 움직임이 감지된다.

하지만 지방 주택시장이 침체된 상황에서 정비사업이 활기를 띌 수 있을 지는 의문이다. 지방은 이미 공급 과잉으로 쌓인 미분양 주택 문제가 오히려 심화되고 있는 상황이다.

국토부에 따르면 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구이며 이중 75.8%인 5만3176가구가 지방에 몰려있다.

특히 노후계획도시 정비사업을 준비 중인 지역의 미분양 주택도 ▲부산 4720가구 ▲대전 2319가구 ▲경남 5347가구에 이른다. 이중 다 지어지고도 팔리지 않은 악성 미분양 주택도 ▲부산 1886가구 ▲대전 553가구 ▲경남 1775가구로 파악된다.

낮은 집값으로 사업성 확보가 쉽지 않다는 관측도 크다. 서울 등 수도권 내 일부 주거 선호지역을 제외하고는 대출규제 영향 등으로 집값이 가파르게 하락하는 현상을 보이고 있어서다.

이미 첫 번째 선도지구 지정을 완료한 1기 신도시 내에서도 입지와 아파트 가격 시세에 따라 사업성 편차가 나타난다는 평가가 나온다.

매매가격이 높은 분당은 재건축 기대감이 크지만, 상대적으로 집값이 낮은 일산 내 단지들은 추가 분담금 우려가 크다.

실제로 분당에서 선도지구로 선정된 시범우성아파트는 전용 84㎡가 지난해 12월 30일 14억8000만원에 거래됐으나, 일산의 후곡3단지 현대아파트는 지난달 21일 전용 170㎡가 8억9000만원에 손바뀜되는 등 집값 격차가 큰 것으로 파악된다.

전국으로 시야를 넓히면 수도권과 지방의 집값 양극화가 극심해지고 있어 지방 정비사업은 추진 동력 확보가 더욱 어려울 것으로 예상된다.

한국부동산원이 발표한 전국주택가격동향에 따르면 지난해 수도권 집값은 올랐으나, 지방은 하락한 것으로 조사됐다.

지난해 누적 주택종합 매매가격지수 변동률을 살펴보면 서울(3.18%)을 포함한 수도권 변동률은 1.40%인 반면 지방은 –1.05%를 기록하며 격차를 벌렸다. 같은 기간 누적 변동률은 부산 –2.14%, 대전 –0.92%, 경남 –1.00%로 집계됐다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “1기 신도시도 지역별로 상대적으로 개발 기대감이 낮은 곳들이 있다”며 “일산의 경우 주변 지역의 신규 아파트 공급과도 맞물린 상황”이라고 설명했다.

그러면서 “다만 지방과 비교해 1기 신도시는 서울 접근성이 좋아 노후화를 개발하려는 니즈가 있다”며 “집값이 약세인 지방은 재건축 후 가격 상승 기대감이 약해 정비사업 추진 동력 확보가 어려울 것”이라고 덧붙였다.