“수도권 묶고 지방 풀지만”…부동산 시장 여전히 ‘불안’

토허제, 강남3구·용산구로 확대 재지정

지방 악성 미분양 주택 구입시 금리 인하

세제 지원책 논의에도 정상화 아직 먼 길

정부가 수도권은 규제로 묶어 과열 현상을 억제하고 지방은 미분양 해소를 위한 지원책 마련에 골몰 중이다. 양극단으로 치우쳐진 부동산 시장의 불안감이 고조되면서 지역별 맞춤형 대책 마련의 필요성도 높아지고 있다.ⓒ연합뉴스

정부가 부동산 정책을 놓고 수도권은 규제로 묶어 과열을 억제하고 지방은 미분양 해소를 위한 지원책 마련에 골몰하는 등 투트랙 전략을 추진 중이다. 집값이 양극화에 맞춤형으로 대응하고 있는 것인데 고조될 대로 고조된 시장의 불안감이 수그러들지는 미지수다.

25일 관련업계에 따르면 전국 부동산 시장이 양극화를 넘어 초양극화 양상을 보이면서 더욱 강화된 맞춤형 대책 마련이 없이는 시장의 정상화는 쉽지 않을 전망이다.

정부와 서울시는 전날(24일)부터 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역 아파트에 토지거래허가구역(토허제)를 적용하는 조치를 시행했다. 이는 지난달 12일 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청)에 대한 토허제를 해지한 이후 서울 아파트 값이 가파른 상승세를 보이자 확대 재지정한 것이다.

서울을 중심으로 가파르게 상승하는 집값을 규제책으로 일단 막고 보겠다는 것으로 당장이야 강화된 규제로 거래량 감소와 상승세 억제가 가능할 것으로 보이지만 그동안에도 토허제 적용 지역 내에서 신고가가 지속 발생했던 만큼 실효성엔 물음표가 붙고 있다.

정부는 수도권 가계대출 증가세에도 제동을 건 상태다. 다주택자의 신규 주택담보대출과 갭투자 관련 조건부 전세대출 등에 대해 금융권의 자율관리 강화 지침을 내린 것이다. 은행권에서 금융당국이 제시한 방향성을 거스르기 어려운 점을 고려하면 수도권에선 가계대출을 옥죄는 규제로 작용할 것으로 예상된다.

여기에 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증 책임비율도 오는 5월부터 100%에서 90%로 하향됨에 따라 전세자금대출 한도가 줄어들 가능성도 커졌다.

규제 강화에 나선 수도권과 달리 지방에서는 심폐소생술이 한창이다. 집값이 하락하고 쌓여가는 미분양을 해소하기 위한 조치들이다.

디딤돌·버팀목 대출금리를 지역 간 차등화한 것이 대표적이다. 앞서 국토부는 지난해 8월 디딤돌·버팀목 대출금리를 소폭 인상했으나, 지역별 시장 상황을 고려해 금리 인상 적용을 제외하기로 한 바 있다. 또 지방 준공 후 미분양 주택 구입 시에는 디딤돌 대출 금리가 0.2%포인트(p) 추가 인하된다.

여기에 오는 7월부터 예고된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계도 수도권과 지방에 차등 적용될 가능성이 거론된다.

대출 문턱이 높아질 경우, 수도권보다 지방 주택시장에 타격이 더 클 것으로 예상되는 만큼 구체적인 대출 규제 적용 방침 발표를 앞두고 지역별 차등화된 규제 방침이 나와야 한다는 요구가 커지고 있어서다.

또 여당이 다주택자가 지방에서 주택을 추가 매입할 경우 중과세 적용을 폐지하는 방안을 추진하기로 한 점도 지방 주택 살리기의 일환이다. 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다주택자에 대한 세제 혜택은 서울 등 수도권 중심의 똘똘한 한 채 현상을 완화시킬 해법으로 꼽혀 왔다.

다만 서울 등 수도권과 그 외 지방간 부동산 시장이 양극단으로 벌어지면서 더욱 강력한 지역별 맞춤형 대책 마련의 필요성도 높아지고 있다. 지방 주택 시장의 불확실성이 해소되지 않고서는 시장의 불안감 해소를 통한 정상화는 쉽지 않기 때문이다.

특히 지방 미분양에 대한 보다 정교하고 면밀한 대책이 필요하다는 요구가 크다. 국토부에 따르면 지난 1월 말 기준 전국 악성 미분양 2만2872가구 중 80.6%(1만8426가구)가 지방에 위치해 있는 것으로 나타났다. 이미 미분양 대책 처방 적기를 놓쳤다는 지적이 나오는 만큼 더욱 강력한 금융·세제 혜택 도입에 속도를 내야 한다는 진단이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “토허제는 지정 기준을 충족하면 지정하고 해제 여건이 되면 풀어줘야 하는데 정치적 판단이 개입되면서 시장 혼란을 초래한 측면이 있다”며 “여당에서 지방 주택 구입에 대한 다주택자 세제 혜택 방안도 언급했지만 여소야대와 탄핵 정국 속 실행 여부는 미지수”라고 내다봤다.