“주택가격, 수도권은 거래량·지방은 공급물량이 핵심 변수”

한국감정원 ‘주택가격의 결정요인 패턴분석’ 연구논문

“수도권, 지방별 주택가격 결정요인 달라 맞춤형 정책 필요””

한국감정원 ‘주택가격의 결정요인 패턴분석’ 연구논문
“수도권, 지방별 주택가격 결정요인 달라 맞춤형 정책 필요”

주택가격과 주요 결정요인변수.ⓒ한국감정원

주택가격에 영향을 주는 여러 요인들 가운데 수도권은 ‘주택거래량’이, 지방은 ‘준공실적과 미분양물량’이 직접적인 영향을 미친다는 연구 결과가 나왔다. 수도권과 지방이 같은 정책이나 외부적 충격에도 서로 다른 움직임을 보일 수 있어 이에 따른 맞춤형 정책이 필요할 것으로 보인다.

14일 한국감정원이 최근 발표한 ‘주택가격의 결정요인 패턴분석’ 연구논문에 따르면 전국의 주택가격은 부동산시장 소비심리지수와 같은 시장 분위기에 가장 큰 영향을 받지만 수도권과 지방 등 지역별로 결정 요인에 차이가 있는 것으로 나타났다.

이지연 한국감정원 부연구위원은 “주택매매가격에 영향을 미치는 결정요인에 대해 연구분석한 결과 전국, 수도권, 지방별로 각각 상당한 차이가 있었다”면서 “전국적으로는 심리지수가 유의한 영향을 주는 반면, 수도권은 거래량이, 지방은 공급적 요인이 각각 주요 요인으로 작용하는 것으로 분석됐다”고 말했다.

우선 수도권은 주택가격 결정에 ‘주택거래량’이 가장 큰 인과관계가 있는 것으로 조사됐다. 이는 수도권이 상대적으로 투자가치가 높은 지역으로 가격 상승의 움직임이 민감하고, 주변 지역에 비해 공급보다 수요가 많아 거래량이 주효한 것으로 해석된다.

특히 거래량의 변동이 주택가격 변동에 1개월 선행하는 것으로 나타났고, 양(+)의 상관관계를 갖는 것으로 분석됐다. 즉 거래량이 증가하면 1개월 후에 주택가격 변동률이 증가하며 반대로 거래량이 감소하면 1개월 후에 주택가격 변동률이 감소함을 의미한다.

또한 부동산시장 소비심리지수도 주택가격에 2개월 선행하는 것으로 나타났으며 음(-)의 상관관계를 갖는 것으로 조사됐다. 즉 소비심리지수의 변동이 증가하면 2개월 후에 주택가격 변동률이 감소하는 것을 의미한다.

반면 지방의 주택준공실적과 미분양물량이 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다. 이는 지방은 수요에 비해 공급이 많은 지역으로 수도권에 비해 초과 공급량에 시장이 탄력적으로 반응하지 못하기 때문으로 풀이된다.

주택공급실적은 가격변동에 4개월 선행했으며 양(+)의 상관관계를 가진 것으로 나타났다. 즉 준공실적이 증가하면 4개월 후에 주택가격 변동률이 증가함을 의미한다. 미분양 주택수는 가격변동에 1개월 선행했다. 미분양 주택수가 늘어나면 1개월 후에 가격 변동률이 감소한다는 설명이다.

이번 분석 결과는 수도권과 지방이 같은 정책이나 외부적 충격에도 서로 다른 움직임을 보일 수 있음을 시사하고 있다. 이에 정부가 주택거래 활성화 및 안정화 정책을 펼칠 때 실효성 있는 효과를 거두기 위해서는 지역별 요인을 염두한 ‘맞춤형 정책’이 필요하다는 것을 방증한다.

이지연 부연구위원은 “주택시장의 움직임을 예측하고 선제적으로 대응하기 위해서는 지역별 주택시장의 차이을 인식하고 접근하는게 중요하다”면서 “수도권은 주택거래량에 초점을 맞춰 주택안정화를 도모하고, 지방은 공급적인 측면에서 주택시장 활성화 정책을 펼치는게 바람직할 것”이라고 제언했다.