[저성장시대 재테크] 따박따박 ‘월세’ 받는 수익형 부동산 잘 고르려면

상품별 투자유형 미리 파악해 옥석 가려야

수익형 부동산 투자 주의사항과 전망. ⓒ한국창업부동산정보원

올해 수익형 부동산시장(상가, 오피스텔, 소형주택)을 눈여겨보는 수요자라면 옥석가리기가 꼭 필요할 것으로 보인다.

대내외적 정치·경제 불안정은 끝이 보이지 않는 가운데, 조기 대선국면 전망과 미국 금리인상이 올해 최대 리스크로 작용할 전망이다. 게다가 올해부터 본격 시행되는 수익형 부동산 실거래가 적용은 실수요가 아닌 투자자금 유입을 어렵게 만들고 있다.

특히 대형점포들의 경우 뭉칫돈들이 분양에 어려움을 겪게 될 가능성도 있다. 지난해 인기를 끌었던 일부 지역의 고급형 오피스텔 시장도 투자자들을 망설이게 할 수 있다.

하지만 갈 곳 업는 시중 부동자금들의(10월 말 기준 1300조원) 투기수요가 쉽게 사라지긴 어려울 것으로 보인다. 주택시장이 규제로 막히자 수요자들은 수익형 부동산시장으로 자금 유입 가능성을 높이고 있기 때문이다.

우선 상가투자는 실투자금이 3억~10억원 이상으로 높은 만큼 신도시 내 상권이나 신설 KTX 역세권 등을 선택하는 것이 좋다. 이왕이면 상업·업무시설 비율이 5% 이하 지역을 우선 골라야 한다.

상가 구성이 스트리트형 상가 등 최신 트렌드에 뒤떨어진 것은 아닌지 살피는 것도 중요하다. 투자자라면 공실에 따른 리스크도 미리 생각해 둬야 한다.

자금관리가 신탁사를 통해 이뤄지는지 확인하는 것은 기본이며, 상가 투자에 자신이 없고 전문가의 도움을 받기 어렵다면 선 임대 상가를 고르는 것이 안전하다. 매입 시 수익률 5~6%선을 적정 수준으로 보고 대출액을 결정해야 한다.

오피스텔은 실투자금 1억~2억원대 소액투자가 가능한 상품으로, 1인 가구 증가로 인기가 지속될 것으로 보인다.

오피스텔은 전반적으로 수익률 하락에 대한 우려가 크지만 역세권내에 풀옵션을 갖춘 오피스텔을 잘 고른다면 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다. 특히 복합쇼핑몰이 들어서는 택지지구처럼 개발호재가 있는 지역을 선택하는 게 좋다.

소규모 투자자인 경우는 도시형생활주택을 노려보는 게 좋다. 도시형생활주택은 1억~2억대의 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능해 서민들의 노후대비용으로 적당하다.

도시형생활주택은 1~2인 수요가 많은 대학가 주변이나 업무시설 밀집지역, 역세권 등에 투자하는 것이 꾸준한 수익을 내는데 유리하다.

규모가 작아도 아파트와 유사한 인테리어로 조성되고 풀퍼니시드 채택에 주차가 가능한 도시형 생활주택이 임차인을 구하기 쉽다. 주택이 몰려 있어 건물 간 간격이 너무 좁은 곳은 피해야 한다.

지식산업센터도 소규모 투자자들에게 좋은 상품이다. 실투자금 1억~2억원 선에 투자가 가능하기 때문이다. 특히 지식산업센터는 정부의 금융지원으로 70% 이상의 담보대출이 가능해 저금리를 활용한 수익형 상품군으로 분류되고 있다. 지난해 분양된 대부분 현장의 조기 마감으로 높은 인기를 보이기도 했다.

대표적으로 서울의 성동구, 송파구, 금천구, 구로구, 영등포구, 강서구 등에 들어선 지식산업센터를 눈여겨보면 좋다. 수도권에서는 경기도 안양시 등이 관심지역이고, 특히 광명KTX역 인근 지식산업센터가 주목을 받고 있다.

그동안 아파트시장과 수익형부동산이 인기였다면 올해는 경매시장도 눈여겨봐도 될 것으로 관측 된다. 특히 상가 경매에 관심을 가져볼만하다.

경매전문가들은 경매에 지식이 있는 수요자인 경우 권리 관계가 복잡한 상가를 낙찰가율 50% 미만으로 싸게 낙찰 받는 걸 추천한다.

유치권이 설정된 물건에서 수익이 날 수 있기 때문이다. 유치권은 불완전한 권리고 깨트리기 쉽기 때문에 오히려 이런 물건을 노려볼만 하다. 다만 대출이 안 된다는 단점이 있으므로 자금사정을 사전에 잘 세워야 한다.

전문가들은 은행 대출 문턱이 높아지고 있는 현재 상황에서 무리한 대출은 피하는 것이 좋다고 입을 모은다.

권강수 창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산도 공급량이 늘어나고 있어 투자 선택에 주의가 필요하다”며 “대내외적인 불확실성 증대에 따른 보수적인 접근으로 투자유형별로 접근방법을 달리해 예상수익률에 기반한 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구된다”고 조언했다.