"초과이익환수제 폭탄 피하자"…재건축 단지들 자구책 마련 '분주'

여의도 일대 조합 구성 전 재건축 신탁 방식으로 선회

강남권 초고층 포기한 단지와 업계 최초 공동사업시행 나선 단지도 등장

서울 주요 재건축 단지들이 올해말까지 유예된 초과이익환수제를 피하기 위해 사업추진 시간 단축에 나서고 있다. 사진은 강남권 재건축 아파트 모습.(자료사진) ⓒ연합뉴스

서울 주요 재건축 단지들이 올해말 초과이익환수제 유예 완료 폭탄을 피하기 위한 자구책 마련에 분주하다. 유예 기간이 종료되는 12월 31일까지 불과 290일이 채 남지 않았기 때문이다.

일부 단지는 시간 단축을 위해 부동산 신탁사를 통한 사업방식으로 선회하는가 하면, 초고층을 고수하던 단지들은 높이를 포기하고 인허가 신청에 서두르고 있다.

게다가 지난해 3월 '도시 및 주거환경정비법'(이하 도정법) 개정 이후 처음으로 공동사업시행을 진행하려는 정비사업지도 등장했다.

15일 부동산업계에 따르면 재건축 단지들은 늦어도 상반기 내에 사업시행인가를 받기 위해 총력전을 펼치고 있다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업 진행으로 인해 오른 집값의 일부를 국가가 세금으로 걷어가는 제도다. 재건축 후 초과이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 최대 50%까지 환수한다.

집값 급등기인 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년부터 올해 말까지 유예됐다. 따라서 이를 피하고 싶은 재건축단지들은 올해 말까지 관리처분계획인가를 해당 구청에 신청해야 한다.

이에 따라 서울 주요 재건축 단지들은 초과이익환수제를 피하기 위한 시간단축 작전에 돌입했다. 최근 여의도 일대 재건축 단지들 사이에는 신탁방식 재건축 사업이 유행처럼 번지고 있다.

이 가운데 여의도 시범아파트는 신탁방식 재건축의 첫 주자다. 1790가구 규모의 이 아파트는 40여일 만에 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 주민 동의율 75%를 달성했다. 시범아파트는 올해 안에 관리처분인가 접수를 목표로 오는 4월 중 사업시행자 지정과 안전진단을 마친 뒤 건축심의, 사업시행인가 등 인·허가 진행에 속도를 낼 예정이다.

한국자산신탁 관계자는 “여의도 시범아파트는 초과이익환수제를 피하기 위한 것과 함께 조합방식보다 사업을 투명하고 빠르게 진행할 수 있는 길로 신탁 방식을 선택했다”며 “현재 신탁등기 절차를 위해 전체 토지 등 소유자 동의를 약 27%까지 마친 상태”라고 말했다.

신탁방식 재건축을 위해서는 사업자 지정 신청 전에 전체 토지 등 소유자 3분의 1 이상인 33%가 아파트 소유권을 신탁사에 위임해야 한다.

강남권 재건축 단지들 가운데 조합설립인가를 받은 일부 단지는 사업진행에 가속도를 붙이고 있다.

반포주공1단지, 잠원동 한신4지구, 대치동 대치쌍용1•2차 등은 서울시의 35층 층수 제한을 수용하면서 올해 안으로 관리처분 인가를 신청하려고 서두르고 있다.

이와 함께 도정법 개정 이후 서울지역에서 처음으로 공동사업시행을 하려는 재건축 단지도 등장했다.

방배제14구역 재건축조합은 최근 공동사업시행 건설업자 선정에 나섰다.

현재 서울시의 공공지원제를 적용받는 정비사업은 ‘사업시행 인가 이후’에 시공사를 선정할 수 있지만, 공동사업시행의 경우 사업시행 인가 이전인 ‘건축심의 이후’로 앞당길 수 있다.

방배14구역은 지난해 11월에 건축심의를 받은 상태이고 최근 사업시행인가 신청을 해놓은 상태다. 통상 사업시행인가까지 최소 2개월이 소요되는 것을 감안해 시공사선정을 미리 해놓고 사업시행인가를 받으면 곧바로 관리처분인가신청을 준비할 수 있다.

방배14구역 재건축조합 관계자는 “사업을 빨리 추진하고자 공동사업시행을 선택하게 됐다”며 “오는 17일 현장설명회를 개최하고 오는 5월 초에 입찰을 할 예정이다”고 말했다.

전문가들은 재건축 단지들이 올해 상반기까지 최소 사업시행인가를 마치지 못하면 초과이익환수제를 피하기 힘들 것으로 분석하고 있다.

조은상 리얼투데이 리서치센터 팀장은 “사업시행인가를 받은 후 조합원 분양가 선정, 동호수 추첨, 이주·철계 계획, 공람 등 조합원들에게 민감한 사업절차가 진행돼 관리처분인가 준비까지는 최소 6개월이 소요될 것으로 보인다”고 말했다.