장기보유 재건축 조합원 입주권 거래 스타트…일부 호가 10억원 '껑충'

25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 1가구 1주택자 지위양도 가능

다만 매물 적고, 가격 저항 높아져 매수세 쉽게 달라들지는 못하는 분위기

서울 강남권 재건축에서 지위양도가 가능한 물량이 가뭄에 콩나듯 등장하고 있다. 강남권 한 재건축 단지 인근 공인중개업소 모습.ⓒ연합뉴스.

서울 강남권 재건축 단지의 입주권 호가가 급등하고 있다. 불과 몇 개월새 시세가 10억원 가까이 뛴 단지도 있다. 25일부터 서울 등 투기과열지구에서 장기보유자 재건축 입주권의 거래가 가능해졌기 때문이다.

정부는 지난해 8.2부동산대책으로 서울 등 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 조합원 지위양도를 입주 때까지 금지시켰다.

다만 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령에 따라 25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 1가구 1주택자의 지위양도는 가능하도록 했다.

이로써 8·2 대책 이후 5개월여만에 재건축 매물을 제한적이나마 거래의 길이 열린 셈이다.

그렇다고 서울 재건축 시장이 활기를 띠지 못하고 있다. 당장 매도자가 내놓은 매물이 많지 않고, 아직 거래된 사례가 없어 시세 상승이 지속될 가능성은 적어보인다. 간혹 문의만 있을 뿐이라는 게 현지 공인중개업소 관계자들의 설명이다.

업계에서는 가뜩이나 소비심리가 얼더붙어 있는데, 정부가 재건축 초과이익환수제에 따른 예측 과세를 발표해 시장에는 한파가 지속되고 있다고 하소연하고 있다.

정부의 예측대로라면 초과이익환수제를 적용 받는 재건축 단지는 조합원당 최고 8억4000만원의 부담금을 납부해야 한다.

26일 서울 강남권 일대 부동산 시장에 따르면 서울 강남권 재건축에서 지위양도가 가능한 물량이 가뭄에 콩나듯 등장하고 있다. 특히 초과이익환수제 적용을 피한 단지들에서 미동이 느껴진다.

실제 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)에는 장기보유 매물이 3~4건 정도 올라와 있다.

이 단지의 시세는 지난 8·2 대책 이전보다 크게 올랐다. 이 단지 전용면적 105㎡의 현재 시세는 33억~35억원 선이다. 이 아파트는 대책 발표 이전 26억~28억원 선에 거래됐다. 불과 5개월여만에 10억원 가까이 오른 셈이다.

반포동 B공인 관계자는 “매매가 가능해졌는데도 집주인들이 선뜻 매물을 내놓고 있지 않다”며 “이미 투자자들이 어느정도 매수한 상태고, 향후 가격 상승 기대감이 커 조금 더 지켜보자는 분위기가 조성되고 있다”고 전했다.

이 단지 인근 한신4지구 역시 분위기는 비슷하다. 한신4지구 전용 143㎡은 지난해 5월 17억~18억원선에 거래되던 것이 현재 7억원 이상이 올라 25억원선에 호가가 형성돼 있다.

잠원동 S공인 관계자는 “조합원 물량으로 등록된 물건이 1~2개 정도 있을 뿐”이라며 “문의 전화만 간혹 있을 뿐 적극적으로 매수를 생각하는 수요자는 없다”고 전했다.

초과이익환수제를 적용 받는 단지들은 그나마도 시세가 크게 오르지 않았다.

반포주공1단지 3주구 전용 72㎡는 현재 19억5000만원에 호가가 매겨져 있다. 이 아파트는 지난해 7월 17억~18억원 사이에 실거래가 이뤄졌다.

업계에서는 재건축 장기보유 물량이 많지는 않을 것으로 전망하고 있다. 일부 난 2003년 12월 31일 이전 조합이 설립된 단지는 '투기과열지구 내 주택재건축사업의 조합원자격취득에 관한 특례'에 따라 이전에 취득한 조합원의 매물은 거래가 가능해 이미 손바뀜이 많이 이뤄졌기 때문이다.

개포동 K공인중개업소 관계자는 “정부의 대책 약발이 먹히지 않으며 서울 집값이 지속 상승하자 수요자들이 관망세로 돌아선 경우가 많다”며 “장기보유 조합원 지위양도는 기한이 정해져 있지 않아 집주인들이 당분간 손에 쥐고 있을 가능성이 높다”고 전했다.

전문가들 역시 장기보유 매물 거래가 활발이 이뤄지지 않을 것으로 내다보고 있다.

양지영 R&C 연구소장은 “정부가 지위양도 가능 조건으로 1가구 1주택, 장기보유 10년, 5년 거주 세가지를 모두 만족해야 하기가 쉽지 않아 매물이 쏟아지지는 않을 것”이라며 “정부가 공급억제책만 내놓아 호가는 오를데로 올랐지만, 시세가 오른만큼 가격저항이 커져 수요자들 역시 나서기가 쉽지 않을 것”이라고 전했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 정부가 재건축 부담금 공표로 강남권 재건축 시장에는 논란이 지속되고 있다”며 “초과이익환수제를 피한 단지들을 필두로 시세가 지속 상승할 가능성이 높다”고 말했다.