[뉴딜사업 시동-③] ‘둥지 내몰림’에서 원주민 어떻게 지켜내나

도시재생 인근 상가 임대료 연평균 0.24%…전국평균 최대 2배 상회

“임대료 안정 등 상생협약 유도”…젠트리피케이션 예상지역은 의무

도시재생대학은 주체별·사업유형별 맞춤형으로 진행된다. ⓒ국토교통부

도시개발의 이면엔 늘 ‘둥지 내몰림’(젠트리피케이션) 현상이 문제로 지적돼왔다. 정부는 이번 ‘도시재생 뉴딜 로드맵’에서 지역 주도의 도시재생 사업 방식으로 원주민들의 젠트리피케이션 문제를 최소화 하겠다는 방침이다.

젠트리피케이션은 구도심이 번성하면서 임대료가 오르자 기존 영세 임차인들이 외지로 밀려나는 현상을 의미한다.

27일 국토교통부에 따르면 최근 3년간 전국 상가 임대료는 연평균 0.12%(소규모)～0.19% (중대형) 수준으로 상승하며 대체로 안정적인 수준으로 분석된다.

반면 기존에 진행된 도시재생 사업지역 인근 핵심상권의 최근 3년간 상가 임대료는 연평균 0.24% 상승했다. 지역별로는 ▲부산(2.39%) ▲인천(2.01%) ▲제주(1.06%) 등의 상승률이 높은 것으로 집계됐다.

이 같은 젠트리피케이션 현상을 초래한 가장 근본적인 원인으로는 대규모 택지 개발 위주나 물량 중심의 공급정책으로 진행된 ‘전면철거형 사업’이 꼽혔다. 특히 강제철거 과정에서 공동체 붕괴 등 사회적 갈등이 유발됐다.

또 주민이 체감할 수 있는 성과가 부족했고, 지역 기반의 도시재생 거버넌스 체계구축과 각 부처 간의 연계 미흡 등도 문제점으로 지적돼 왔다.

이에 따라 정부는 젠트리피케이션 현상에 선제적으로 대응해 구성원 간 상생을 유도하는 등 사회 통합을 구축할 계획이다.

성과 목표에는 ▲상생협약, 공공임대상가 등 제도 마련 ▲지역별 상생계획 수립 및 상생협약 체결 지원 ▲공공임대상가 연 평균 20여곳 공급 ▲내몰림 예상지역의 상생계획 수립 ▲공공임대상가 100여곳 이상 ▲상가 젠트리피케이션 모니터링 체계 구축 등이 있다.

정부는 기존 거주자의 내몰림(주거 젠트리피케이션) 부작용을 완화하기 위해 먼저 LH 및 지방공기업을 통해 뉴딜형 매임임대주택 지원을 확대한다. 사업에 참여하는 집주인(매도자)에게 특별분양권 부여 등 인센티브를 강화할 계획이다.

재정착률 제고를 위해서는 기존 임차인에게 소규모 정비사업에서 공급되는 공적임대주택의 우선 입주권을 부여한다.

또 노후 주거지를 정비하면서 주거복지 로드맵과 연계해 저렴한 공적임대주택도 공급한다.

특히 도시재생지역 상가 내몰림 현상에 대응하기 위해 상생협약 체결 활성화를 적극적으로 지원한다.

오는 6월 예정된 도시재생법시행령 개정에 따라 정부는 임대인‧임차인‧지자체 등 상권 주체의 자발적인 임대료 안정 노력을 유도하기 위해 상생협약 체결 활성화를 유도할 방침이다. 협약 참여자는 리모델링 비용지원, 지방세 감면, 용적률 상향 등 인센티브가 제공된다.

다만 젠트리피케이션 예상지역은 상생협의체 구축, 상생계획 수립 등을 의무적으로 실시해야 한다.

정부는 뉴딜지역 외의 젠트리피케이션 발생지역도 포괄할 수 있는 상생협약의 법적근거 마련을 검토 중이다.

아울러 최대 10년 동안 저렴하게(시세 80%이하)로 지역 영세상인 등에게 임대하는 공공임대상가(가칭 ‘공공상생상가’)를 연 평균 20곳 이상 공급할 예정이다.

우선공급 대상자에는 뉴딜사업 추진 과정에서 내몰린 영세상인, 청년 스타트업, 기존 작업 공간에서 내몰린 지역 예술가 등이 해당한다.

또한 중장기적으로 도시재생 이익이 지역에 환원될 수 있도록 유도할 방침이다.

사업 초기에는 지역 주민, 청년 등이 지역 기반의 도시재생 경제조직을 설립‧운영할 수 있도록 역량 강화, 창업 지원, 컨설팅 등 지원한다. 이어 사업시행‧운영 단계에서는 공동체토지신탁(CLT), 도시재생회사(CRC) 등을 통해 주민‧지역공동체가 재생사업을 주도하도록 유도할 계획이다.

안정적 임차환경 조성을 위한 사회적 규제 합리화를 위한 법적 근거도 마련한다. 이에 ▲상가임대차법 개정안 ▲계약갱신청구권 ▲권리금 보호 ▲분쟁조정위 구성 등이 검토될 예정이다.

국토부 관계자는 “기존의 대규모 전면철거 방식과는 다르게 주민 참여 거버넌스를 구축해 지역공동체를 중심으로 주민참여 도시재생을 이룰 것”이라며 “재생이익은 선순환을 통해 지역 구성원이 모두 상생할 수 있도록 유도하겠다”고 말했다.