도시재생 뉴딜 민간참여 ‘난항’…리츠 활성화 어떻게?

도시재생, 수익성 보장 안돼…소규모는 최소 자본금 기준 못미쳐

다수의 소규모 도시재생 사업을 하나의 리츠로?…“어느 세월에”

도시재생 뉴딜사업에 본격적인 시동이 걸리는 가운데 도시재생 리츠의 활성화는 사실상 어려울 전망이다. 사진은 서울의 한 주택 밀집 지역 모습. ⓒ연합뉴스

본격적으로 도시재생 뉴딜사업의 시동이 걸렸지만 민간 참여를 유도하기 위한 방안인 리츠 활성화는 어려움에 처해 있다. 도시재생 자체가 수익성을 목적으로 하는 사업이 아닐뿐더러, 규모가 작은 사업의 경우 리츠를 시작조차 할 수 없기 때문이다.

정부는 이달부터 전국 도시재생 뉴딜 시범사업지 51곳에서 매입‧설계‧착공 등 사업을 시작한다. 재생계획은 쇠퇴한 구도심을 활성화시키는 중심시가지 및 근린재생사업이 27곳, 노후 주거지의 생활환경을 개선하는 주거지재생 및 우리동네살리기 유형이 24곳이다.

◆도시재생, 수익성 보장 안돼…소규모는 최소 자본금 기준 못미쳐

도시재생은 워낙 막대한 자금이 들어가는 사업이기 때문에 공공자본 외에 민간자본 유치가 필요한 실정이다. 이에 정부는 도시재생 뉴딜사업 로드맵에서 다양한 리츠를 활성화해 민간자본을 재생사업에 유치하겠다는 계획을 밝혔다.

리츠는 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 방식이다 보니 기본적으로 수익성이 보장돼야한다.

때문에 관련 업계는 도시재생은 수익 창출이 목표가 아닌 만큼 리츠를 활성화 시키는 것은 쉽지 않다고 평가한다.

특히 우리동네살리기 등 소규모 도시재생에서는 리츠 도입이 불가능한 상황이다. 리츠를 진행하기 위한 최소 자본금 기준은 약 50억원으로, 소규모 사업은 이 최소한의 기준에도 못 미치기 때문이다.

업계 한 관계자 A씨는 “리츠를 진행하려면 최소 자본금이 50억원은 돼야하는데, 20억~30억원 수준의 소규모 도시재생 사업장으로 리츠를 운용 한다는 것은 어불성설이다”라고 지적했다.

도시재생에서 리츠를 운용할 수 있는 경우는 규모가 큰 경제기반형 또는 중심시가지형 정도에 그친다는 게 전문가들의 시각이다.

실제 사례로는 천안 동남구청(자본금 380억원)과 청주 연초제조창(50억원) 2곳이 전부다. 하지만 이 두 사업마저도 완벽한 민간자본이 들어간 것은 아니다.

또 다른 업계 관계자 B씨는 “도시재생은 수익을 내기 어렵다. 또 규모가 작은 사업은 리츠를 움직이는 것 자체가 불가능하므로, 투자자들 입장에서 수익률이 문제가 될 수 있다”며 “천안 동남구청 사례도 한국토지주택공사(LH)가 자산관리회사(AMC)로 참여하는 등 순수하게 민간자본이 투입됐다고 볼 순 없다”고 말했다.

◆다수의 소규모 도시재생 사업을 하나의 리츠로?…“어느 세월에”

이 가운데 국토교통부는 로드맵을 통해 민간참여를 유도할 수 있는 방안으로 리츠를 제시한 것일 뿐이라는 입장이다.

국토부 관계자는 “리츠 방식으로 도시재생 사업을 진행할지 여부는 해당 사업의 주체인 지자체나 공기관이 선택할 문제다”라며 “정부 차원에서는 사업성이 낮은 경우 대규모 민간 참여가 좀 더 수월할 수 있도록 저리의 금융지원을 해주는 정도다”라고 말했다.

관련 업계에서는 소규모 도시재생 사업에 민간 참여를 활성화하기 위해 리츠 1개당 사업 1개를 운용하는 방법보단, 다수의 사업을 묶어 1개의 리츠로 진행하는 방식도 구상 중이다.

다만 이 또한 쉽지 않은 일이라는 게 전문가들의 시각이다.

A씨는 “과거 1호 공공임대리츠로 위례‧동탄2‧김포한강신도시 기업형 임대주택을 묶어서 진행할 당시 세 곳의 사업비 총합이 1조원 가량이었다”며 “20~30억원 규모의 작은 도시재생 사업들을 그 수준까지 어느 세월에 묶어 낼 수 있을진 모르겠다”라고 설명했다.