[도시재생뉴딜 현주소⑥] “너무 잘돼도 문제, 안되면 더 문제”…숱한 우려 속 사업도 지지부진?

“가시적인 성과 아직…평균 예산 집행률도 적어”

“수천억원 자금 투입, 집값 상승 요인으로 작용할 것”

“가시적인 성과 아직…평균 예산 집행률도 적어”
“수천억원 자금 투입, 집값 상승 요인으로 작용할 것”

서울의 한 도시재생 뉴딜사업 선정 지역의 모습.ⓒ데일리안 이정윤기자

“도시재생 뉴딜사업이 잘되면 외부 사람들도 유입되고 활기를 띌 것으로 보인다. 최근 서울 부동산의 경우 오르지 않는 곳이 없는데 지역 생활환경이 개선되면 집값과 땅값, 심지어 임대료 상승에 대한 우려는 계속될 것이다.”

“도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정돼 주민들의 기대감이 한껏 부풀어 있지만, 아직 진행되는 상황들을 피부로 느낄 수 없어 답답하기만 하다. 기대가 크면 실망이 크다는데 수 십 억원의 국비가 들어가는 사업이라 혈세가 낭비되지 않는 결과가 나왔으면 좋겠다.”(도시재생 사업지로 선정된 지역주민들의 말)

정부의 낙후 지역을 살리는 도시재생 뉴딜사업이 기대와 우려가 교차되는 가운데 추진되고 있다. 문재인 정부는 임기 초부터 ‘도시재생 뉴딜사업’을 내세우며 원 도심 기능 회복을 강조해왔다.

하지만 문 정부 핵심 공약 중 하나인 도시재생 뉴딜사업의 진행 상황은 취임 후 2년이 흘렀지만 가시적인 성과를 찾아보기 힘들고, 평균 예산 집행률도 적은 수준이라는 불만이 속출하고 있다.

지난 2018년 국회예산정책처가 낸 ‘도시재생 뉴딜 분석’ 보고서에 따르면, 2019년에는 도시재생 사업 관련 예산 및 주택도시기금운용 계획으로 1조4802억원이 편성돼 전년(1조689억원)보다 38.5%나 증액 편성됐으나, 모두 사업에 투입하지 못하고 있는 것으로 파악됐다.

특히 5년간 50조원 투자 계획의 50%를 차지하고 있는 주택도시기금(매년 5조원씩 투자) 집행은 계획에 훨씬 못 미치는 상황이다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “도시재생사업 선정지역이 전국적으로 확대되면서 지난 2014년 약 1300억원이었던 관련 예산은 2019년 예산안 기준으로 약 1조5000억원으로 10배 이상 확대됐다”면서도 “실제 사업추진에 따라 집행되는 예산은 턱없이 부족한 실정”이라고 전했다.

◇ 지난해 하반기 뉴딜사업 추가 선정…젠트리피케이션 등 부작용 우려

정부는 지난해 10월 2019년 하반기 뉴딜사업으로 서울에서는 동대문구 홍릉 일대에 가장 많은 예산인 4859억원을 투입하기로 했다. 또 소규모 도시재생뉴딜사업으로는 양천구 목동, 동작구 사당4동 등 일반근린형 2곳, 도봉구 도봉2동 등 주거지지원형 1곳, 관악구 은천동, 동대문구 제기동, 동작구 본동 등 우리동네살리기 3곳을 정하고, 일반근린형·주거지지원형은 250억원(국비 100억원, 시·구비 150억원), 우리동네살리기는 125억원(국비 50억원, 시·구비 75억원)을 투입해 사업을 추진하기로 했다.

다만 ‘외지인 투기’ 수요가 몰려 해당 뉴딜사업 지역의 시장이 과열될 경우 아예 사업을 중단하거나 연기한다고 밝히기도 했다.

도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정된 도봉구의 한 공인중개업소 관계자는 “이 일대는 단독주택과 다세대주택이 밀집된 지역이라 뉴딜사업에 지정돼 환경 개선에 대한 기대감이 크다”면서도 “대상지로 지정되고 두 달밖에 지나지 않아 아직 크게 달라진 것은 실감하지 못한다”고 말했다.

그는 이번 선정 결과가 인근 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 묻자 “지난해와 비교하면 집값이 상승했지만, 서울의 경우 전반적으로 집값이 상승하는 것을 보면 뉴딜사업 영향으로 크게 상승하지 않은 것으로 판단된다”며 “도봉2동은 이 일대에서도 상대적으로 집값이 저평가되기도 했다”고 조심스럽게 답변하기도 했다.

정부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업은 낙후 지역의 기반시설을 가꿔 주거환경을 개선하는 사업으로 인구 이탈을 막고 지역을 활성화하는 것이 목적이다.

하지만 전문가들은 정부의 부동산 규제 정책으로 시장에 관망 분위기가 확산되고 있으나, 도시재생 뉴딜사업에 따른 강북권 등 구도심 집값과 땅값 등이 오를 가능성은 있다고 우려했다. 이렇게 되면 인구 이탈과 함께 젠트리피케이션(Gentrification, 임대료 상승 요인으로 상권이 내몰리는 현상) 등의 부작용이 발생할 수 있다.

또 일부 지역만을 한정해 선정하고 개발하는 것은 주변 지역의 부동산까지 자극시킬 여력이 충분히 있을 수 있다는 분석이다.

한 부동산 전문가는 “많게는 수 천 억원에서 적게는 수 백 억원의 자금이 투입되는 사업인 만큼 부동산 상승 요인은 존재 한다”며 “부동산은 개발 호재의 영향을 받을 수밖에 없는데 정부가 수 천 억원의 개발 투자금을 들이고도 부동산이 그대로 있길 바라는 것은 모순”이라고 지적했다.

그는 “즉각적인 집값 상승 등의 반응이 나타나지는 않겠지만, 나중에 사업 진행 상황에 따라 충분히 부동산 가치는 상승할 것”이라고 전망했다.

이상혁 더케이 컨설팅 그룹 상업용부동산센터장도 “도시의 주력산업이 변모하면 주변 상권도 거기에 맞춰 업종 변화가 진행된다”며 “이를테면 과거 공장지대였던 곳에 지식산업센터가 들어서면 젊은 수요층이 대거 유입되고, 상권은 그들이 원하는 아이템을 갖춘 업종으로 빠르게 바뀐다”고 설명했다.

그는 “이는 상권이 살아남기 위한 시장 흐름에 맞는 필연적 과정인데 정책적 노력으로 젠트리피케이션을 극복한다는 것은 한계가 있을 수밖에 없다”고 덧붙였다.