[3기신도시 진단③] ‘교통난에 전세대란까지’...후폭풍은 어쩌나

입주 시작까지 교통인프라 완성 어려워

철도 사업 최소 2026~2027년 완공

청약 대기수요자 몰려, 전세대란 벌써 시작

토지보상금으로 인한 유동자금 과잉, 투기 우려

경기·인천 3기신도시 사업지구 위치도 ⓒ국토교통부

3기 신도시 사전청약 일정이 내년 7월로 확정되면서 본격적으로 입주민 맞을 준비에 들어갔다. 입주는 빠르면 2025년부터 시작될 것으로 보이지만 벌써부터 교통문제, 청약 대기수요에 따른 전세대란 우려가 커지고 있다.

정부는 3기 신도시 추진 당시 ‘선교통 후개발’ 원칙을 내세웠다. 교통대책 후행이라는 문제점을 지닌 2기 신도시의 전철을 밟지 않기 위해서다. 그러나 입주가 시작되는 2025년까지 교통 인프라가 완성되기 어렵다는 전망이 나온다.

임대차 시장에 머무는 청약 대기수요가 늘면서 가뜩이나 불안한 수도권 전세시장이 더욱 혼란스러워지고 있다는 점은 더 큰 문제다. 이미 3기 신도시 인근 지역에서는 전세매물 품귀현상이 일어나고 있다.

30만 가구 신도시급 추진 현황 ⓒ국토교통부

◇ 길어지는 철도 사업, 광역버스 역할 중요

지난 8일 정부는 내년 하반기 3만가구, 2022년에 3만가구를 사전청약으로 공급할 계획이라고 밝혔다. 7~8월 인천계양 신도시를 시작으로 9~10월 남양주왕숙 신도시, 11~12월 고양창릉·부천대장 신도시, 과천지구 등으로 사전청약이 실시된다.

이번 3기 신도시는 서울에서 평균거리 1㎞대에 위치해 서울도심까지 30분 내 출퇴근이 가능한 지역들로 꼽혔다. 광역급행철도(GTX), 지하철 연장 등 교통 인프라 구축을 위한 청사진도 마련됐다.

정부가 3기 신도시 홈페이지를 개설해 ‘청약일정 알리미 서비스’를 신청한 12만명을 분석한 결과, 수요자들이 3기 신도시를 선택한 이유의 44%는 ‘교통’ 때문이었다. 세부적으로 편리한 교통(24%), 부담 가능한 주택가격(21%), 직장과의 거리(20%) 등이다.

현재 3기 신도시 중 광역교통개선대책이 확정된 곳은 하남·과천이다. 남양주·고양·인천·부천 등은 지자체 합의와 대도시권광역교통위원회 심의 등을 거쳐 연내 교통대책을 확정할 계획이다.

교통문제 해결의 핵심은 광역 철도 조성이다. 그러나 예타, 기본 및 실시설계가 완료되는 시기가 아무리 빨라야 2023년, 이후 철도 사업의 공사 기간 3년 이상이라고 하면 최종 완공은 최소 2026~2027년 이후에나 될 것으로 보인다.

현재 계획된 주요 교통 대책안은 ▲남양주 왕숙에 진접선 풍양역 설치, 신교통형BRT(10km), GTX-B 역사 신설 별내선 연장(3km), 올림픽대로 확장(1km) ▲하남 교산에 송파~하남간 도시철도, BRT 신설 ▲인천 계양과 부천 대장에 S-BRT신설, 청라-가양 BRT 신설, 국도39호선 확장 ▲고양창릉에 경전철 고양선, 제2자유로 연결 ▲과천에 GTX-C 정부과천청사역 환승역사, 위례과천선(복정역~정부과천청사역), 청계산지하차도~염곡IC 도로구조 개선 등이다.

국토부 대도시권광역교통위원회 관계자는 “도로사업 같은 경우는 입주시기와 비슷하게 완료할 것으로 예측되나, 철도사업은 시간이 길어질 수 있어 그 기간 광역버스 등을 투입해 입주민들의 불편을 최소화 할 예정”이라고 설명했다.

3기 신도시 광역교통대책을 연구한 조응래 경기연구원 선임연구위원은 “철도가 건설되지 않은 상태서 입주가 먼저 시작되면, 사업 초기에는 광역버스의 역할이 중요하다”며 “서울외곽순환도로 구리 톨게이트 등 교통체증이 악명높은 곳은 버스 전용차로 등을 확보하고, 신도시 전반적으로 광역버스를 많이 공급해 수요를 분산해야 한다”고 밝혔다.

남양주 왕숙 조감도 ⓒ국토교통부

하남 교산 조감도 ⓒ국토교통부

◇ ‘전세품귀’ 현상 이미 시작

교통문제에 앞서 3기 신도시 부작용으로 떠오른 것은 ‘전세대란’이다. 사전청약은 내년부터 시작되지만 실제 입주는 빠르면 2025년부터 예상된다. 이 기간 청약 대기수요자들은 임차인으로 살아야 하지만 전세물량은 늘 부족하다.

주택 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제), 재건축 실거주요건 2년 요건 등 더해지는 부동산 규제에, 초저금리 장기화 등으로 인해 이미 전세매물은 갈수록 줄어들고 있었는데 여기에 사전청약 대기수요까지 겹쳤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사전청약은 실제 입주까지 소요 기간이 길다”며 “사전청약자들이 어딘가에서 임차인으로 살아야 한다면 임대시장의 매물감소 문제는 더욱 심화될 가능성이 높다”고 진단했다.

전세대란은 시작됐다. 3기 신도시 중 가장 인기 있는 하남교산지구 인근 지역은 연일 전세가 신고가를 갱신하고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 경기도 하남시 학암동 '위례롯데캐슬' 전용84㎡는 지난 7월만 해도 전세보증금이 5∼6억원대였지만, 지난달 7억원으로 올랐다. 남양주왕숙, 고양창릉, 인천계양 등의 상황도 다르지 않다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “임대주택 사업자들이 임대주택을 공급할 수 있도록 규제를 완화시켜, 공공임대보다 민간임대가 활성화할 수 있도록 해야 한다”고 전세 공급 방안을 제시했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 오전 서울 종로구 정부서울청사 국무위원식당에서 열린 제6차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

◇ 정부 “토지보상금 서울 유입 최소화 할 것”

3기 신도시의 또 다른 후폭풍으로 지목되는 것은 토지보상금으로 인한 유동자금 과잉이 수도권 투기과열을 부추길 수 있다는 점이다.

부동산 업계는 3기 신도시 토지 보상이 본격화 하면서 전국에서 45조원 규모의 보상금이 풀릴 것으로 예측하고 있다.

정부는 3기 신도시 개발로 인해 시중에 풀릴 현금을 최소화 한다는 방침이다. 국토부는 대토(현금 대신 땅으로 보상)나 원주민이 자신의 땅을 협의양도 했을 때 해당 택지에서 공급되는 주택을 가구당 한 채씩 특별공급받을 수 있는 자격을 부여하는 등 다양한 정책으로 원주민의 재정착을 도우면서 막대한 토지보상금이 서울로 유입되는 것을 막겠다는 계획이다.

이현석 건국대 부동산학과 교수는 “대토나 리츠, 토지채권 등 뿐 아니라 뉴딜 펀드 같은 경우도 유동성 회수 기능이 있는 것”이라며 “토지보상금을 대체할 다양한 대안이 병행돼야 한다”고 강조했다.