전월세신고제 화룡점정 ‘세금’...시장에 미치는 영향은?

임차인 전세금 보호·주거권 보장 등은 긍정영향

임대소득 투명하게 공개, 임차인에 조세전가 우려

15일 서울 서초구의 부동산 공인중개사무소 앞에 전ㆍ월세 시세표가 붙어있다. ⓒ연합뉴스

오는 6월부터 전월세신고제가 시행되면서 주택 임대차3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)이 완성된다.

전월세신고제의 장단점은 뚜렷하다. 임차인의 전세금을 보호하고 주거권을 보장할 수 있다. 다만 임대소득이 낱낱이 드러나면서 과세부담을 느낀 임대인들이 전·월세공급에 소극적으로 대응할 수 있다. 늘어난 세금을 임차인에게 전가할 것이라는 전망도 나온다.

국토교통부는 ‘주택 임대차 신고제’(전월세상한제)를 시행하기 위해 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률에서 위임된 내용을 정하기 위한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 하위법령 개정안을 입법예고한다고 15일 밝혔다.

정부는 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난해 7월 31일 법 개정과 함께 바로 시행했지만, 전월세신고제는 세부 준비작업을 거쳐 올해 6월부터 시행하기로 했다.

임대차 3법이 모두 완성되면서 시장에서는 전월세 불안 등 한동안 혼란이 예상된다. 특히 가장 우려하는 부분은 ‘세금’ 문제다. 임대인들의 임대소득이 투명하게 공개되기에 과세의 근거가 될 수 있기 때문이다. 늘어난 세금을 다시 임차인에게 전가할 가능성이 있다.

그동안은 소액·단기 계약은 확정일자 신고를 하지 않는 경우가 많았다. 정부는 현재 확정일자 신고는 전체 계약의 30% 정도로 추산하고 있다.

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울 시내 아파트 모습 ⓒ연합뉴스

김영한 국토부 주택정책관은 임대차신고제가 임대소득 과세 강화 수단으로 활용되는 것이 아니냐는 질의에 “임대차신고제는 시장 투명성과 임차인 권익보호 위해 시행되며 기본적으로 임대소득 과세와는 전혀 관계없다”고 선을 그었다.

이어 “임대차신고제에 따른 정보를 과세 자료로 활용할 계획이 없다는 것은 국세청 등 과세당국에 확인했다”며 “이미 임대소득 과세에 대해선 국세청이 보유한 다양한 정보를 통해 부과가 이뤄지고 있어 신고제로 추가적으로 과세 정보로 활용할 정보는 현재로선 보이지 않는다”고 덧붙였다.

전문가들은 전월세신고제가 임차인의 주거권을 보호한다는 점에서 긍정적이지만, 임대인의 소득 노출에 따른 시장의 혼란을 막을 순 없다고 전망했다.

서정렬 영산대학교 부동산대학원장은 “전월세신고제의 최대 장점이자 단점은 세원이 노출되는 것”이라며 “가격노출로 임차물건을 구하는 것이 용이해질 수 있지만, 서울 등 보유세가 급증한 지역을 위주로 임차인에게 조세전가를 하는 경우도 많아질 것”이라고 말했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “조세전가는 불가피할 것”이라며 “임대인들은 늘어난 세금을 임차인에게 관리비 명목으로 더 부과할 가능성이 있다”고 내다봤다.

이어 “긍정적인 측면도 분명히 있다. 임대차 시장의 거래가격 데이터가 쌓여 좋은 정책으로 연결될 수 있고, 이중계약 등으로 인한 세금탈루도 줄어들 수 있다”고 말했다.

정부 역시 전월세신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개돼 거래편의가 높아질 것이라고 설명한 바 있다.

한편 전월세신고제가 궁극적으로 전세물량을 줄이는 역효과로 나타날 것이라는 의견도 나온다. 양지영 R&C연구소장은 “과세부담으로 임대차 시장이 쪼그라들 수 있다”며 “내년 입주물량도 줄어드는 등 공급이 많지 않은 상태에서, 전세물량이 줄어들어 전세시장이 다시 불안해질 우려가 있다”고 분석했다.