일주일 남은 '운명의 날'…세금 중과·전월세신고제 도입, 시장 영향은

다음달 거래 건부터 양도소득세율 최고 75% 중과

여당 세제 논의서 양도세 제외…"팔기도 어렵다"

전문가 "반전세·월세 증가, 전세 귀해져 가격도 오를 것"

서울시 송파구 잠실동 인근 중개업소 전경.ⓒ데일리안 황보준엽 기자

부동산 시장의 변곡점이 될 날이 일주일 앞으로 다가왔다. 가장 큰 변수인 세금이 강화되고, 전월세신고제의 도입으로 임대차 시장에도 큰 변화가 찾아온다.

24일 부동산 업계에 따르면 6월1일부터 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세 세율이 최대 2.8%p 인상된다. 이와 함께 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한은 200%에서 300%로 높아졌다.

가령 조정대상지역 내 2주택자 중 합산시가가 30억인 사람의 종부세는 1467만원에서 3787만원으로 늘어난다. 지난해와 비교해 두배 넘게 증가하는 것이다.

팔 때의 세금도 마찬가지다. 양도세 최고세율도 45%로 인상됐다. 6월부터는 조정대상지역에 집을 2채 가지고 있을 경우 기본 세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p 양도세율이 추가로 적용된다. 여당인 더불어민주당은 세제 개편을 검토하고 있지만, 양도세는 수정·보완 대상에서 제외한 것으로 알려진다.

전문가들은 6월 이후 매물잠김 현상이 더욱 심해질 것으로 전망하고 있다. 보유세를 높였으면 다주택자들이 집을 팔도록 유도해야 하지만 양도세가 만만치 않게 높아 매물을 내놓지 않을 가능성이 크기 때문이다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "보유세 부담을 높여서 매물을 끌어내고자 했다면 양도세를 낮게 가져갔어야 했다. 그래야 시장의 선순환 구조가 형성된다"며 "지금은 보유세가 높다고 해도 팔기도 어려운 상황이다 보니 매물이 나올 가능성은 없어 보인다"고 말했다.

임대차 시장도 큰 변화가 찾아온다. 전월세신고제가 도입돼 보증금 6000만원, 월 30만원 초과 주택에 대해 전월세 계약이 이뤄질 경우, 계약일로부터 30일 이내 지자체에 의무적으로 이를 신고해야 한다.

대상 지역은 서울·경기, 인천 등 수도권 전역과 지방 광역시, 세종, 도 내 시 지역이다.

현재는 부부합산 기준 3주택 이상 보유자가 아니면 전세보증금은 과세를 하지 않고, 월세도 2주택부터 세금을 물린다. 그동안은 소액·단기 계약은 확정일자 신고를 하지 않으면서 이런 과세를 피해가는 경우가 있었다.

하지만 이제부터 신고가 의무화되면서 누락할 수 있던 소득이 모두 노출되는 만큼 과세대상이 될 가능성이 커졌다.

결국 임대인이 늘어난 세금 부담을 임차인에게 떠넘기는 조세전가 현상이 나타날 가능성이 크다는 게 업계의 공통된 의견이다. 집주인들이 전세 대신 반전세 또는 월세로 돌리는 방식을 통해서다. 이렇게 되면 전세량은 줄고 가격은 상승하게 된다.

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여대 교수)은 "부동산은 세금이 인상되면 임차인에게 조세가 전가되는 것이 보통"이라며 "결국 신고제가 도입되며 과세가 된다고 하면 반전세 등은 늘어날 수 밖에 없고, 이는 곧 전세 매물 감소를 부르고 가격을 올리게 되는 결과를 낳게 된다"고 말했다.