공급 급한 정부, 분양가 규제 푼다…'저렴한' 주택 공급 포기하나

공급에는 '긍정적'이지만 실수요자 입장에선 '날벼락'

분상제·고분양가 심사제, 업계 의견 대거 반영해 '수술'

"타이밍 아쉽다" 의견도…집값 급등 전 시행했어야

정부가 결국 '분양가 상한제'와 '고분양가 관리 제도'를 개편한다.ⓒ데일리안

공급에 목 말라있는 정부가 결국 '분양가 상한제'와 '고분양가 관리 제도'를 개편한다. 취약계층의 '내집 마련'에 대한 문제는 차치하고 우선적으로 민간 물량 확보에 주력하겠다는 뜻이다.

그간 정부가 강조해왔던 기조와는 정반대의 움직임이다. 당장 공급에는 숨통이 트일 전망이지만, 무주택자와 주거 취약층의 부담은 높아질 것으로 보인다.

국토교통부는 제19차 위클리 주택공급 브리핑을 통해 고분양가 관리제도, 분상제 심사 매뉴얼 개선 방안 등을 밝혔다. 이는 지난 9일 주택 공급기관 간담회에서 제기된 민간업계 건의사항에 대한 후속조치로, 실제 정책 변화로 이어지기까지 불과 일주일도 걸리지 않았다. 그만큼 부동산 시장 상황이 다급하다는 반증이다.

우선 정부는 분양가 상한제 적용 지역에서 지자체의 과도한 재량권 남용 방지를 위한 합리적인 심사 기준을 마련하기로 했다. 이전에는 지자체 마다 분양가 인정 항목, 심사 방식 등이 각기 달라 '주먹구구식'으로 이뤄져 분양가 산정에 불리하다는 지적이 있었다.

국토부의 뜻은 분양가 산정에 넣을 수 있는 항목을 추가해 합리적인 분양가를 받을 수 있게 해주겠다는 것으로 해석된다.

주택도시보증공사(HUG)가 시행하는 고분양가 심사제 역시 수술대에 올랐다. 기존에는 새 아파트 분양가를 인근 500m이내에 있는 '준공 20년미만 아파트'를 비교단지로 정해 책정했다. 아파트가 없으면 연립주택이나 다세대주택이 활용됐다. 하지만 이 탓에 분양가격이 지나치게 낮게 나오는 경우가 있어 공급이 늦춰진다는 비판이 일기도 했다.

정부는 이 같은 지적을 받아들여 고분양가 심사 시 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장 시세를 반영하고 세부 심사기준 공개하기로 했다.

분양가 규제가 풀릴 경우 서울의 재건축 단지 등의 공급에도 숨통이 트일 수 있다는 관측이 제기된다.

송승현 도시와경제 대표는 "전체적인 내용을 보면 이번에는 건설업계의 의견을 대거 반영한 듯 하다"며 "분양가 규제가 개선되면 공급을 할 수 있는 길이 좀 더 넓어지게 될 것이라고 본다"고 말했다.

다만 이들 제도는 아파트값 통제 핵심 수단으로 활용되고 있어 일부 완화가 된다면 분양가가 상승할 수 밖에 없어 무주택자나 주거취약계층의 부담은 커질 전망이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "정부 입장에서는 분양가를 높게 안 받아서 공급이 안된다고 판단한 것 같은데, 분양가가 낮아서 공급이 안됐던 것은 아니"라며 "원인 분석이 제대로 이뤄졌는지 의문이다. 결국 규제 완화로 분양가가 상승하면 피해는 무주택자 등이 입을 것"이라고 말했다.

이어 "분양 주택이 신축이니까 헌집에 비해서 가격이 높은 것은 사실이지만, 가격이 높게 나오면 재고주택도 따라가는 경향이 크다"며 "단순히 분양가 탓 공급이 늦춰진다는 판단은 시장을 혼란스럽게 할 수 있다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양가 규제 완화는 청약 수요자 등의 입장에서는 동의하기 어려운 내용"이라며 "시민단체 등의 반발이 예상된다"고 했다.

취지는 좋지만 규제 완화 '시기'가 아쉽다는 의견도 있다. 집값이 급등하기 전이었다면 모를까 지금의 시장 상황에선 분양가가 오르면 실수요층의 피해가 커질 수 있다는 이유에서다.

송승현 대표는 "어쨌든 공급이 활성화 될 수 있다는 측면에서 보면 긍정적"이라면서도 "다만 지금 같은 상황에서 공급자 중심의 정책을 펼치게 되면 수요자 입장에서는 당황스러울 수 밖에 없다. 대출 규제 등과 맞물려 ‘내집마련’이 한층 어려워 질 수 있다"고 설명했다.