인천 80~90년대 택지개발지구 정비, 지역별 신도시급 '이슈 발굴' 절실

노후 택지지구, 신도시 지역에 비해 도로·공원·녹지 '상대적 부족'

1기 신도시 재정비 특별법 등 용적률 상향 제도 도입, 부작용 '사전 검토 필요'

인천시민사회, 수문통 등 해안수로(커넬) 복원을 도시계획 이슈로 제안

"송도신도시 등 최근에 조성된 신도시와 비교해서, 인천 80~90년대 택지개발지구는 도로·공원·녹지 등 기반시설이 상대적으로 부족합니다. 재정비·재건축 추진시 쾌적한 주거환경 등 전반적인 기반 개선의 기회로 삼아야 할 것입니다. 특히 조사분석 후, 지역별 '이슈'를 도출해야 합니다 "

1990년대에 조성된 인천시 역시 연수, 계산, 구월 등 택지개발지구의 노후화가 진행되면서 재건축·리모델링에 대한 주민의 관심이 높아지고 있다.

재건축과 함께'비계획적 정비사업 추진'에 따른 과밀·혼잡, 지역불균형 문제 발생 등이 우려되고 있다.

최근들어 용적률을 대폭 상향하는 제도적 변화(1기 신도시 재정비 특별법 등)로 부작용은 더욱 심화될 수 있다.

이에따라 인천시 산하 인천연구원은 14일 연구보고서('인천광역시 원도심 택지개발지구 정비·관리 정책 방향' 민혁기 2023)를 발표하고"정비사업 추진 시, 도시기능과 쾌적한 주거환경을위한 '기반시설을 충분히 확보'해야 한다"고 지적했다.

특히 이 보고서는 "택지지구마다 상세한 조사·분석을 통해 '이슈'를 도출하고 개선방안을 마련하는 작업이 이어질 필요가 있다"고 지적하고 있다.

한편 인천시민들은 2022년 '원도심 택지지구의 이슈'로 동구 동인천역 북광장(수문통지역)이나 중구 신흥동·미추홀구 숭의동 일대의 과거 해안수로(커넬) 복원을 민선8기 유정복시장호의 '제물포 르네상스' 구상 등에 포함시킬 것을 제안하기도 했다.

다음은 연구보고서의 주내용을 요약한 것이다.<편집자 주. 데일리안>

('인천광역시 원도심 택지개발지구 정비·관리 정책 방향' 민혁기 2023)

◇ 연구 개요

주택 200만 호 공급 등 국가적인 정책목표에 의해 90년대 조성된 다수의 택지개발지구의 노후화가 심화되면서, 주택과 주거환경에 대한 정비의 필요성이 높아지고 있다. 인천 역시 연수, 계산, 구월 등 택지개발지구의 노후화가 진행되면서 재건축·리모델링에 대한 주민의 관심이 높아지고 있다.

기존 단지 단위 재건축 사업과는 달리 택지개발지구에서 동시 다발적으로 추진되는 대규모 정비사업은 해당 구역을 넘어서는 파급효과를 도시에 미치기 때문에 인천시 차원에서 대응방안을 마련할 필요가 있다. 비계획적 정비사업 추진에 따른 과밀·혼잡, 지역불균형 문제 발생이 예상된다.

특히 노후 아파트 재건축을 위해 용적률을 대폭 상향하는 제도적 변화(1기 신도시 재정비 특별법 등)가 예상되는 상황에서, 고밀 정비사업 추진 시 도시기능과 주거환경을 유지·향상시키기 위해 기반시설을 충분히 확보하는 방안이 마련되어야 한다.

◇ 관련 법·제도 검토

택지지구 정비사업 관리를 위한 도시계획 수단으로서 ' 택지개발지구의 재건축 등 정비사업'은 조성 당시 계획에 따라 과도한 밀도로 추진되지 않는 것이 원칙이다. 하지만 재건축 사업추진이 필요하여 법정상한 또는 그 이상의 밀도가 허용되는 경우 택지지구의 기반시설 부족문제를 해결하기 위한 방안을 마련해야 한다.

▲ ｢택지개발촉진법｣에 따라 택지개발지구는 조성 이후 지구단위계획으로 관리되며 향후 재건축 사업이 추진 될 지역을 대상으로 기반시설을 확충하고 도시·주거환경을 개선하기 위한 지구단위계획 변경이 필요하다.

하지만 지구단위계획은 도시계획체계에서 가장 상세한 내용을 다루는 관리계획이기 때문에 노후 택지지구 도시·주거환경 개선에 대해 더 큰 공간 단위에서 방향을 제시하는 계획이 필요하다.

▲ 1기 신도시 재정비 특별법 등 신규제도 도입에는 철저한 사전 검토가 필요하다. 모든 택지지구에 대해 신규제도를 적용하는 것은 부적절할 수 있으며, 신규제도와 별도로 인천시 차원에서 노후 택지지구 관리를 위한 방안을 마련해야 한다. 이유는 인천시 각 택지개발지구마다 밀도체계나 기반시설 확충 등 도시·주거환경 개선에 대한 방향이 다르기 때문이다.

향후 대규모 택지지구의 노후·쇠퇴 문제가 심화되어 재건축 사업이 다수 추진되고 이에 따른 지역 전반의 기반시설 개편과 재조직이 필요한 경우, 현재 국토교통부에서 준비 중인 가칭 ‘1기 신도시 재정비 특별법’과 같은 법·제도가 제시될 것이다.

◇ 인천시 원도심 택지개발지구 도시·주거환경 개선을 위한 방안 필요

앞으로 택지지구의 노후화가 계속 진행되면서 아파트 등 공동주택과 주거환경, 기반시설의 정비·관리 중요성이 점차 커질 것으로 예상된다.

80~90년대 조성된 노후 택지지구는 현재 조성되는 신도시 지역과 비교했을 때, 도로와 공원·녹지 등이 상대적으로 부족한 상황이다.

택지지구마다 도시·주거환경의 여건과 문제점이 다르므로 향후 각 택지지구에 대한 상세한 조사·분석을 통해 이슈를 도출하고 개선방안을 마련하는 작업이 이어질 필요가 있다.

▲ 원도심 택지개발지구 정비사업에 대한 장기적 대응 필요하다. 인천시는 주택시장 경기에 따라 가격이 민감하게 변동하는 특징을 가지고 있으며, 최근 주택시장의 가격 하락, 원자재 가격 상승 및 건설비 증가로 인해 정비사업의 추진가능성이 크게 낮아진 것으로 판단된다. 사업 여건이 양호한 서울시의 경우에도 잠실, 반포, 개포 등 아파트 재건축이 장시간 소요된 점을 고려하면 인천시 노후 택지지구 아파트 재건축도 장기적인 관점에서 인천시가 대응할 필요가 있다.

▲ 대규모 재건축 사업 추진에 따른 기반시설 부족 문제 대응 필요하다. 인천시 노후 택지지구의 재건축 사업이 추진가능하게 되면 대규모 재건축 사업에 따른 인구 증가 및 기반시설 부족 문제가 예상된다. 도로와 공원·녹지 등 주요 기반시설의 경우 대규모 재건축 사업 추진 시 현재보다 크게 부족할 것으로 예상되어 기반시설을 체계적으로 확충하고 주거생활권 차원에서 연계하는 방안이 요구된다.

◇ 결론 : 인천시 원도심 택지개발지구 정비·관리 정책 방향을 다음과 같이 제안한다.

▲ 인천시는 다수의 대규모 택지개발지구 지구단위계획을 체계적으로 변경하기 위한 가이드라인을 마련할 필요가 있다. 인천시는 택지개발지구의 평균 용적률이 높은 수준이고 정비사업의 단위 이윤이 작아 사업 추진을 위해서는 서울과 다르게 더 높은 수준의 고밀개발이 필요하기 때문에 밀도 상승에 따른 기반시설 확충·연계 방안이 마련되어야 한다.

▲ 인천시 생활권 계획 수립이 필요하다. 국내 특·광역시 중 생활권 계획을 수립한 지자체는 서울시가 유일하며, 서울시는 생활권 계획이 도시기본계획의 일부로서 도시기본계획의 내용을 권역·지역생활권 단위로 구체화 하는 도시계획 관련 최상위 법정 계획으로 간주, 활용하고 있다. 노후 택지개발지구 정비·관리를 위한 다양한 조사와 논의가 필요한 상황에서 인천시 생활권 계획 수립은 인천시와 지역발전을 위한 지역주민의 관심과 참여를 유도하는 기회가 될 수 있다. 확충이 필요한 주요 기반시설이 생활권 차원에서 연계되는 방안을 마련하고 이를 지구단위계획에 반영하는 도시계획체계를 제안한다.

▲ 대규모 택지개발지구의 체계적 정비·관리를 위한 재정비 마스터플랜 수립이 필요하다. 연수지구 등 대규모 택지개발지구나 고밀 정비사업이 다수 추진되는 지역의 경우 지구 전반의 공간 재조직, 대대적인 기반시설의 확충과 연계를 위해 현재 국토부에서 준비중인 ‘1기 신도시 재정비 특별법’, ‘재정비 마스터플랜’과 같은 신규 제도 도입이 필요다. 1기 신도시와 상황이 유사한 연수지구와 같은 대규모 노후 택지지구가 ‘1기 신도시 재정비 특별법’에 제외되면 다른 특별법 제정 등을 통해 정비·관리할 수 있는 방안이 필요하다.

하지만 택지개발지구를 포함하는 인천시 기성시가지를 대상으로 하는 초고밀 정비사업(용적률 500% 등)은 도시의 기반시설 여건과 밀도관리 체계 등을 종합적으로 검토하여 신중히 이뤄져야 하며, 재정비 마스터플랜과 같은 계획 하에 제한적으로 추진될 필요가 있다.