“재건축 풀어준다고 다 할 수 없어”…고민 깊어지는 리모델링 단지들

대치2단지, 올해 4월 리모델링 조합 해산총회 예정

리모델링보다 재건축?…내홍 깊어지는 조합들

“실제 재건축 선회 가능한 단지 많지 않아…사업성 관건”

정부의 재건축 규제 완화 움직임으로 리모델링을 추진하던 단지들의 셈법이 복잡해지고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부의 재건축 규제 완화 움직임으로 리모델링을 추진하던 단지들의 셈법이 복잡해지고 있다.

대부분 리모델링을 이어가기보다 재건축으로 선회를 하려는 곳들이 많은데 추진이 쉽지는 않을 것으로 보인다. 리모델링 조합을 해산하고 재건축 조합을 새로 설립해야 해 그 과정에서 내홍을 겪는 경우가 부지기수고, 각 단지마다 용적률, 대지면적 등 사업성이 상이해 실제로 재건축으로 방향을 틀 수 있는 단지는 제한적일 것으로 예상된다.

6일 강남구청에 따르면 올해 4월 강남구 개포동 대치2단지 리모델링 조합이 해산총회를 개최할 예정이다.

대치2단지는 리모델링과 재건축의 기로에서 내홍을 겪는 대표적인 사례로 꼽힌다. 대치2단지는 조합설립 후 16년이 지나도록 시공사 선정도 마치지 못했다. 그동안 몇몇 건설사들이 이 단지를 거쳐 갔지만, 시공사와의 계약 해지 및 소송전 등이 이어지면서 답보 상태에 놓였다.

결국 사업 장기화로 아파트가 노후화되고 정부 정책 기조도 재건축 규제 완화로 흘러가면서 조합원들 사이에선 재건축을 요구하는 목소리가 커졌다. 이에 조합 해산총회를 요구하는 소유주들과 이에 저항하는 조합 집행부 사이의 갈등의 골도 깊어지고 있는 상황이다.

강남구청 관계자는 “조합 관계자로부터 올해 4월경 총회를 열어 해산 여부에 대해 묻겠다는 답변을 받았다”며 “계획이 틀어지더라도 가급적 상반기 내에 해산총회를 하겠다는 의견을 제시했다”고 말했다.

앞으로 리모델링 조합 해산을 추진하려는 움직임이 본격화될 것으로 예상된다. 다만 리모델링 단지가 모두 재건축에 성공할 수 있는 여건을 갖춘 것도 아니어서 실질적으로 사업 방향을 트는 것이 어려울 수도 있다.

재건축은 용적률이 낮을수록, 대지지분은 높을수록 사업성이 좋게 나온다. 일반분양 가구수를 많이 확보할 수 있어서다. 통상 용적률 200% 수준 이하인 단지들이 재건축을 추진할 수 있다고 본다.

그러나 당초 리모델링을 선택했던 단지들의 경우 재건축을 추진하기엔 높은 용적률과 낮은 대지지분으로 사업성 확보가 어려운 경우가 많다는 설명이다.

서울시 리모델링주택조합 협의회 관계자는 “서울의 모든 아파트가 현실적으로 재건축을 할 수는 없다”며 “보통 용적률이 180~200% 이하, 대지지분이 50㎡(약 15평) 이상 나오지 않으면 재건축이 어렵다”고 말했다.

이어 “무리하게 재건축을 추진하다가 리모델링보다 분담금이 더 높게 나올 수도 있다. 기본적으로 사업성이 뒷받침되지 않는 단지는 정부가 재건축 규제를 완화한다고 하더라도 정책의 혜택을 받아 재건축을 진행하기가 어렵다”며 “아파트 단지의 특성을 고려하지 않고 무턱대고 재건축을 하려다가 리모델링도 어려워지는 경우가 발생할 수 있다”고 덧붙였다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)는 “정부에서 노후계획도시 정비 특별법 등 재건축 규제를 완화하고 용적률 혜택 등을 약속하면서 리모델링을 추진하던 단지들도 희망을 갖게된 측면이 있다”며 “단지마다 사업성이나 선투입 비용 처리 등 문제로 리모델링을 할 것인지, 재건축을 할 것인지를 두고 갈등이 불거져 사업이 어려워지는 경우가 발생할 수 있다”고 설명했다.