통화정책과 주택담보대출 시장

민간소비 부진한데 이자비용 지속 증가

부동산 가격 상승세…대책 무력화 우려

"당국과 한은의 정책공조 필요한 시점"

가계부채 증가 이미지. ⓒ연합뉴스

최근 주택담보대출(주담대) 증가에 대한 우려가 도처에서 제기된다. 올해 6월 말 기준으로 주담대는 전월 대비 6조원이나 증가했는데, 상반기까지 누적된 주담대 증가분은 약 27조원이나 된다. 은행권 가계대출에서 차지하는 비중이 80%에 육박할 만큼 규모가 큰 주담대의 증가는 우리 경제에 부정적 영향을 미칠 수 있다.

우선, 막대한 규모의 대출을 받을 경우 장기간에 걸쳐 가계의 가처분 소득을 상당 부분 줄이게 된다. 금융 고정비로 지급되는 이자비용의 증가는 가계의 소비위축을 불러올 수밖에 없다. 국내 총생산(GDP)의 절반 정도를 차지하는 민간소비는 현재 부진한 수준으로 지속적인 주담대 증가는 경제성장률에 악영향을 미칠 가능성이 높다.

실제로 올해 2분기의 소비동향을 보여주는 소매판매액 지수는 전년 동기 대비 2.9%나 하락했다. 특히, 승용차를 포함한 내구재 판매는 5% 이상 감소했다. 내수부진으로 올해 2분기 경제성장률은 전분기 대비 0.2% 역성장했다.

또한, 주담대의 증가는 부동산 가격상승을 부추길 우려가 있다. 자칫 집값 상승을 억제하기 위한 정부의 다양한 부동산 대책이 무력화될 수 있다. 가계 재산에서 차지하는 부동산 가치의 비중이 큰 국내 경제구조의 특성상 빚을 내야 집을 구입할 수 있기에 주담대 증가는 부동산 매수세 증가에 따른 가격상승과 밀접한 관련이 있다. 실제로 최근 수도권을 중심으로 아파트 거래량이 늘어나고 있는데, 이는 기록적인 아파트 값 상승을 보였던 지난 2021년의 거래량과 비슷한 수준이다.

그렇다면, 주담대 증가의 원인은 무엇일까? 우선, 정부의 주택 관련 정책금융 증가와 무관치 않다. 주담대 증가분의 상세 내역을 들여다보면, 정책금융 상품이 상당한 비중을 차지하고 있다. 저금리로 제공되는 정부의 정책대출 상품인 디딤돌 및 버팀목 대출은 은행권 주담대 잔액 증가분의 약 70%를 차지하는 것으로 확인된다.

특히, 정부는 오랜 기간 동안 가계부채 증가를 경계하면서도 다양한 형태의 주택금융상품을 출시해 왔다. 대표적으로 특례보금자리대출 및 신생아특례대출 등 서민과 사회초년생의 주택 구입을 위한 정책금융 상품을 꾸준히 늘려왔던 것이 사실이다.

또한, 주담대 증가를 억제할 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)의 시행 연기도 최근 주담대 증가 속도를 빠르게 한다. 뒤늦게 주담대 증가를 규제하기 위해 시행을 예고했었던 스트레스 DSR의 2단계 시행이 다음 달로 미뤄지면서, 대출 가수요도 늘고 있다.

스트레스 DSR이란 장기간에 걸쳐 주담대를 받아 가계대출이 증가하는 것을 제한하기 위해 가산금리를 더해 대출한도를 산출하는 수요 억제책이다. 하지만, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실 우려를 이유로 금융당국의 스트레스 DSR 2단계 시행계획이 미뤄지고, 스트레스 DSR 시행 이후 가산금리로 인한 대출한도 축소를 우려한 차주의 대출 수요를 가져왔다.

주담대 증가를 가져온 또 다른 원인은 긴축기조를 보이지 못하는 한국은행의 통화정책이다. 사실상 한국은행의 긴축적 통화정책은 약 1년 6개월간 실종됐다. 마지막으로 기준금리를 인상한 지난해 1월 이후 기준금리는 현 수준으로 동결됐다. 해당기간 미국 연준이 연방기금금리 인상을 통해 긴축적 통화정책을 지속적으로 펼칠 동안 한국은행의 기준금리는 요지부동이었다.

이는 사실상 기준금리의 인상이 없을 것이란 확신을 시장에 제공한 것으로서, 국내 시장금리는 한국은행의 기준금리를 참고하지 않는 결과를 가져왔다. 오히려 미국의 시장금리인 국채금리가 준거 금리로서 작동했다.

최근까지 미 연방기금금리 인하 가능성으로 미 국채시장 금리가 하락하며, 국내 시장금리도 낮아진 결과 은행의 대출금리도 이에 영향을 받아 비교적 낮은 주담대 금리가 형성됐다. 지난해 11월부터 이어진 국내 은행권 주담대 금리는 올해 6월까지 지속적으로 하락세를 보여왔다.

해당 기간 동안 주담대 금리의 준거금리인 은행채(AAA) 5년물과 코픽스 금리(신규취급액 기준)는 각각 73bp(1bp= 0.01%), 41bp가 낮아졌다. 이로써, 은행권의 고정금리·변동금리형 주담대의 금리 인하는 집을 구입하려는 차주의 대출수요를 증가시키는 결과를 가져왔다.

결론적으로 최근 주담대 증가세 억제를 위해 다시금 금융당국의 규제강화가 이루어지며 은행권 대출금리가 상향조정되고 있다. 오랜 기간 국내 대출시장을 연구해 온 필자의 견해는 경기대응완충자본의 강화가 공급규제 측면에서 주담대 증가 억제에 효과적인 것으로 확인된다. 이로써, 금융당국은 주담대에 대한 경기대응완충자본의 부과 수준을 현재보다 상향조정하는 정책을 고려할 필요가 있다.

하지만, 한국은행은 오히려 최근 기준금리 인하 시점을 저울질하는 듯하다. 미 연준이 기준금리를 낮출 경우 기준금리를 바로 인하할 것으로 보인다. 주담대 증가를 억제하기 위한 금융당국의 노력에 한은의 기준금리 인하가 찬물을 끼얹는 형국이다. 우리 경제에 부정적 영향을 미칠 수 있는 주담대 증가 억제를 위한 금융당국과 한은의 정책 공조가 필요한 시점이다.

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글/ 서지용 상명대학교 경영학부 교수([e-mail] / [e-mail])