스트레스DSR 대출규제 강화, 집값 상승세 꺾일까

9월부터 스트레스 금리 수도권 1.2%·비수도권 0.75% 적용

서울 아파트값 최고가 대비 90%…상당수 전 고점 회복

“수요 감소와 3단계 적용 전 수요 증대가 동시에 발생할 것”

주택담보대출 중심의 가계부채 규모가 큰 폭으로 늘어나자 정부가 9월부터 스트레스DSR의 2단계 차등(수도권 80%, 비수도권 50%) 적용으로 대출규제 강화에 나선다.ⓒ뉴시스

다음달부터 2단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 포함한 대출 규제가 한층 강화되는 가운데 아파트값 상승세가 주춤해질지 주목된다.

30일 관련업계에 따르면 주택담보대출 중심의 가계부채 규모가 큰 폭으로 늘어나자 정부가 9월부터 스트레스DSR의 2단계 차등(수도권 80%, 비수도권 50%) 적용으로 대출규제 강화에 나선다.

이에 따라 9월부터는 스트레스 금리가 수도권 1.2%, 비수도권 0.75%가 적용된다. 스트레스DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주를 대상으로 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 축소하는 제도다. 스트레스 금리는 매년 2회 변경되며 현 시점은 1.5%로 책정됐다.

다만 부동산 전문가들은 이러한 제도 도입 효과가 시장에서는 수요 감소와 수요 증대가 동시에 발생할 것이라고 전망했다. 이에 대출 제한 효과로 집값 상승세가 꺾일 지에 대한 의문은 여전하다.

실제로 올 들어 서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데 서울 아파트 실거래 가격이 역대 최고가의 평균 90%까지 오른 것으로 나타났다.

KB부동산 데이터허브가 올해 7월 지수와 각 구별 지수가 가장 높았던 때(2022년 6~8월)를 비교해 본 결과, 서울은 전 고점을 평균 90.2% 회복한 것으로 조사됐다. 전국적으로는 전 고점 평균 88.6%을 회복했다.

서울에서 매매가격지수 전고점을 가장 많이 회복한 구는 용산구로, 2022년 8월 102.7에서 올해 7월 100.8로 98.1% 회복한 것으로 나타났다. 이후 강남구와 종로구가 97.0%까지, 서초구는 95.8%, 마포구 94.1% 순으로 전 고점을 회복했다. 이는 거래된 아파트들의 상당수가 사실상 역대 최고가를 넘어섰거나 육박했다는 의미다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대출 한도가 줄어들면서 이탈되는 수요도 존재하지만, 스트레스 금리에 대한 3단계(100%, 2025년 1.5%~1.7% 예상) 적용까지 아직 1년여의 시간이 남아 있는 만큼 미리 의사결정에 나서려는 수요도 동시에 가세할 것”이라며 “스트레스DSR의 지역별 차등 도입 이슈는 스트레스 금리의 100% 적용 시점까지 주택 시장에서 다소 중립적인 이슈”라고 평가했다.

그는 “특히 대출규제가 강화될수록 은행을 이용하기 보다는 사금융인 전세금을 레버리지를 활용하는 경향성도 커질 수 있어 제도 도입에 따른 부작용들도 면밀히 검토할 필요가 있다”고 강조했다.