다주택자 옥죄고 공공·법인임대 장려?…주거 불안에 세입자 ‘한숨만’ [엇박 부동산②]

아파트 ‘쏠림현상’ 해소, 비아파트 정상화 ‘총력

공공매입임대 확대, 기업형 장기임대 활성화 방안 마련

가을 이사철이 본격화한 가운데 아파트 매매가격이 오르면서 전월세 가격도 자극하고 있다.ⓒ데일리안DB

가을 이사철이 본격화한 가운데 아파트 매매가격이 오르면서 전월세 가격도 자극하고 있다. 전세사기 여파로 비아파트에 대한 부정적 인식이 확산하면서 가뜩이나 공급이 부족한 아파트로 수요자들의 쏠림현상은 더 심화한 모습이다.

정부는 단기에 공급이 가능한 빌라, 오피스텔 등 비아파트 물량을 확대해 주택시장을 안정화한단 복안이다. 이를 위해 공공을 통한 매입임대 확대, 장기 거주가 가능한 기업형 법인임대 활성화 방안 등을 내놨다.

하지만 실제 임대주택 공급의 가장 많은 비중을 차지하는 다주택자에 대한 규제 완화 등은 전혀 고려하지 않고 있어 정책의 실효성이 떨어진단 지적이 적지 않다.

13일 국토교통부에 따르면 8·8대책에 따라 LH는 내년까지 2년간 수도권 신축 비아파트를 11만가구 이상 매입해 공공임대주택으로 공급한다. 특히 서울은 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축 주택을 무제한 매입해 전월세 공공임대로 제공하기로 했다.

올 초부터 정부가 추진한 공공 신축매입약정은 지난달 28일 기준 10만3000가구가 접수됐다. 평년 대비 4배 수준으로 이 중 5만~6만가구 물량이 올해 시장에 풀릴 전망이다. LH 서울지역본부 공고에 따르면 LH는 올 하반기 서울에서 기존 비아파트 주택 2121가구를 매입할 예정이다. 민간 신축매입약정 방식으로는 지난달부터 서울 시내 주택 7678가구를 모집 중이다.

민간에선 개인이 아닌 법인이 공급하는 ‘기업형 장기임대주택’ 공급을 활성화한단 방침이다. 국내 민간임대 658만가구 가운데 78% 정도인 514만가구는 비등록 임대주택이다. 나머지 144만가구 중 63%는 개인이 임대한다. 즉, 다주택자 물건인 셈이다.

정부는 이 같은 임대차시장 구조가 전세사기 우려를 키우고 세입자 주거 불안을 가중시킨단 판단에 따라 기업이 100가구 이상 대규모로, 20년 이상 장기임대주택을 운영하는 방안을 마련했다. 2035년까지 10만가구 이상 공급하겠단 구상이다.

물량 대폭 늘리기 힘들고, 임대료 상승 부담도 커
“민간임대 80% 개인이 공급…다주택자 규제 완화 고려해야”

규제 및 인센티브 수준에 따라 자율형, 준자율형, 지원형 등 3가지 유형으로 나뉜다. 장기임대주택을 운영하는 법인에는 PF보증, 기금 융자 등 각종 금융 지원과 세제 감면 혜택 등이 제공된다.

비아파트 정상화를 위한 정부의 청사진에도 시장의 반응은 미온적이다. 세입자의 주거 불안을 누그러뜨리는 데는 한계가 있단 지적이 나온다. 공공을 통해 수요를 모두 흡수할 만큼 임대물량을 넉넉하게 공급하긴 한계가 있다. 여기에 기업형 장기임대는 자칫 세입자의 주거비 부담을 더 가중시킬 우려가 크다.

정부는 기업 참여를 유도하기 위해 대폭 규제를 완화하기로 했다. 리츠나 부동산개발업체뿐만 아니라 보험사 등 금융업계로도 임대주택 투자 문호를 개방했다. 또 20년이란 기간에 대한 부담을 완화하기 위해 포괄양수도 허용한다.

의무임대기간 중에도 기존 세입자가 퇴거하고 신규 임대차계약을 맺으면 임대료를 시세만큼 올려받을 수 있도록 했다. 임대료가 비싸지면 수요는 한정적일 수밖에 없다. 실제 시장에 공급되는 코리빙하우스, 셰어하우스 형태의 기업형 임대주택은 월 임대료가 수백만원에 이르는 탓에 1인 기업, 전문직 종사자 등이 주 타겟층이다. 전세수요를 모두 흡수할 만큼 유의미한 변화를 끌어내기 힘들 것으로 보인다.

유인책으로 삼기엔 기업의 리스크도 적지 않다. 의무임대기간이 지난 뒤 건물을 통매각하거나 임대주택의 분양전환을 고려하기 힘들뿐만 아니라 20년 이상 장기적으로 수익을 내다보고 뛰어들기엔 인센티브가 매력적이지 않다. 정권이 바뀔 때마다 부동산정책이 시시때때로 달라지는 탓에 일관성 있게 사업을 추진할 수 있을지도 미지수다.

결국 다주택자에 대한 규제 완화가 함께 검토돼야 한단 지적이 나오는 이유다. 민간 임대주택 공급의 주된 역할을 하는 다주택자, 임대사업자에 대한 규제를 건드리지 않은 채 정부가 제시한 방안만으로 비아파트 시장 정상화를 꾀하긴 한계가 있을 수밖에 없다.

정부 정책이 비아파트 정상화의 보조 역할은 할 수 있겠지만, 시장의 주류로 자리 잡긴 현실성이 떨어진단 평가다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “어떤 방식의 다양한 유형의 임대주택이 많이 공급된다면 긍정적”이라면서도 “기업에 손을 벌리기 이전에 정부가 집값 상승의 주범으로 몰던 민간임대사업자에게 적용된 규제부터 푸는 게 우선”이라고 말했다.

이어 “수익을 추구하는 기업을 끌어들이기 위해 풀어준 임대료 제한 규제가 결국 임대료 상승으로 이어져 세입자 주거안정을 위협할 수 있다. 법 개정 여부도 불투명하다”며 “최근 전세사기로 떠난 비아파트 전세수요가 다시 돌아올 수 있도록 안전한 전세계약 시스템부터 구축해야 한다”고 덧붙였다.

▲<재건축 규제 푼다더니 ‘재초환’ 암초, 서울 집값 오를까 ‘토허제’도 넓혀 [엇박 부동산③]>에서 이어집니다.