전세사기특별법 개정안 시행 ‘코앞’…사각지대 여전, 피해자들은 촉각

LH 경매차익 활용 방안, 다음달 11일부터 본격 시행

피해자 인정 범위 확대됐지만, 제도 빈틈 곳곳에

피해자대책위 “개정안 시행 및 보완 조치 뒤따라야”

전세사기특별법 개정안이 다음 달 11일부터 본격적으로 시행된다.ⓒ뉴시스

전세사기특별법 개정안이 다음 달 11일부터 본격적으로 시행된다.

개정안으로 종전보다 더 많은 전세사기 피해자들이 정부 지원을 받을 수 있을 전망이지만, 여전히 사각지대가 존재해 촘촘한 보완 방안이 뒤따라야 한단 목소리가 나온다.

28일 국토교통부 등에 따르면 지난 8월 28일 국회 본회의를 통과한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기특별법) 개정안이 2개월간의 세부기준 마련을 거쳐 11월 11일부터 시행된다.

개정안은 LH 등이 경매를 통해 피해주택을 낙찰받아 피해자에게 임대료 부담 없이 최장 10년간 공공임대로 장기 주거 지원하는 내용을 골자로 한다. 이후에도 피해가 회복되지 않으면 공공임대에서 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료로 최장 10년간 더 거주할 수 있다.

LH는 정상적인 매입가보다 낮은 낙찰가로 피해주택을 사들이고 그 과정에서 발생한 경매차익(LH감정가-낙찰가액)을 활용해 임대료로 지원한다. 거주 후 남은 경매차익은 피해자에게 지급해 피해자가 보증금 손해를 최대한 보전할 수 있도록 했다.

피해자 인정 범위도 확대됐다. 대항력 없는 이중계약 사기 피해자도 특별법 적용 대상으로 포함하고, 피해주택에 전세권을 설정한 자와 임차보증금이 최대 7억원 이하인 자도 피해자로 인정한다.

피해자들은 특별법 개정안의 실효성에 대해 반신반의하는 모습이다. 개정안도 빈틈이 존재하고 피해 사각지대가 있어 추가 조치가 필요하단 견해다. 피해주택 매입 대상은 늘었으나, 피해자마다 사연이 제각각이어서 지원을 받지 못하는 세입자도 적지 않을 거란 우려에서다.

가령 다가구의 경우 LH가 우선매수권을 양도받기 위해선 세입자 모두의 동의를 얻어야 한다. 하지만 세입자 간 이해관계가 다르고 권리관계가 복잡해 실제 경매로 넘어가 LH가 매입하기까지 과정이 쉽지 않을 수 있다.

또 피해주택이 공동담보로 묶인 경우 전 세대가 낙찰되기 전까지는 배당을 받지 못하기 때문에 피해자들이 언제 경매차익을 돌려받을 수 있는지 가늠하기 어렵단 문제도 있다. 자칫 한 세대라도 낙찰이 안 되면 피해구제는 불가능하다.

임대인 소재가 불분명하거나 관리비·공과금 미납 등으로 누수나 승강기 운행 중단 등 건물 관리가 어려워진 경우, 지자체를 통해 공공위탁관리를 할 수 있으나 지자체 재량에 맡긴단 점도 문제로 꼽혔다. 자칫 관리가 제대로 안 돼 입찰자가 나타나지 않아 경매 낙찰이 불발되면 LH 매입·임대를 통한 피해자 구제는 더 힘들어질 수 있단 거다.

전세사기·깡통전세피해자전국대책위원회 등은 최근 전세사기특별법 개정안 시행령과 시행규칙 입법예고에 대한 의견서를 국토부에 제출했다.

대책위는 “시행령과 시행규칙에 특별법 개정안의 핵심인 LH의 피해주택 매입기준이 빠져있다. 피해자들의 의견을 수렴한 LH의 피해주택 매입기준을 시행령에 추가해야 한다”며 “피해주택 시설 관리지원 내용이 빠져있어 지자체마다 지원에 편차가 커질 수 있어 관련 가이드라인도 필요하다”고 전했다.

대책위는 개정안에 ▲경매차익에서 피해자의 귀책이 아닌 비용(임대인 미납 공용관리비, 관리업체 횡령 관리비용 등)이 공제되지 않도록 명확히 할 것 ▲피해주택 감정 시 LH와 계약관계에 있는 감정평가법인·평가사를 제외하고 감정평가는 두 차례 실시해 결과를 피해자에게 고지, 우선매수권 양도 취소 기회를 보장할 것 ▲경매차익이 부족한 피해자에게 임대료를 지원하지 않을 수 있도록 한 독소조항을 삭제할 것 등을 요구했다.

한편, 10월 한 달간 국토부 전세사기피해지원위원회에서 인정된 전세사기 피해자자는 총 1227명이다. 위원회에서 그간 최종 의결한 전세사기피해자는 누적 2만3730명으로 집계됐다.