금융위, 책임준공형 토지신탁 실질위험 반영 NCR 산정기준 정교화

금투업규정 개정안 규정변경예고…부동산 PF 제도 개선 후속 조치

금융위원회 현판. ⓒ금융위원회

앞으로 책임준공의무에 따른 영업용순자본비율(NCR) 위험액 산정이 유형에 상관없이 모든 토지신탁으로 확대·적용된다.

금융위원회와 금융감독원은 20일 부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위한 ‘금융투자업규정’ 개정안 규정변경예고를 실시한다고 밝혔다.

토지신탁 사업은 부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택·상업시설·물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 신탁사업을 말한다.

이번 개정안은 지난해 11월 발표된 ‘부동산 PF 제도 개선방안’의 후속조치로, 책임준공형 토지신탁의 실질위험이 반영되도록 시행사·시공사·사업장의 위험별 차등화 적용 등 NCR 산정기준을 정교화하고 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입해 건전성 규제를 개선하는 내용을 담았다.

오는 21일부터 3월4일까지 규정변경예고를 실시할 예정이며 이후 규제개혁위원회 심사와 금융위 의결 등의 절차를 거쳐 7월1일자로 시행될 계획이다.

우선 개정안에 따라 현행 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 책임준공의무에 따른 NCR 위험액 산정이 유형에 상관없이 적용된다. 이는 실질적으로 동일한 계약임에도 서로 다른 기준이 적용되고 있었던 미비점을 보완하기 위한 조치다.

또 NCR 산정 시 시행사·시공사 및 신탁사의 신용리스크 관련 산정기준을 현실에 맞춰 조정한다. 그간 획일적인 기준 적용으로 시장 변동을 제대로 반영하지 못했으나 이번 개정을 통해 모범규준 준수 여부, 시행사·시공사 및 사업장의 실제 위험을 반영한 보다 정교하고 현실적인 관리체계로 개선한다.

부동산신탁사가 영위하는 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액도 자기자본을 초과하지 않도록 관리될 예정이다. 여타 금융업권과 달리 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도의 한도 규율이 없어 그간 신탁사의 관리능력 범위내 토지신탁 사업수주가 이뤄지고 있는지를 사전적으로 점검·예방하는 데 한계가 있었다.

개정안은 분양률과 대손충당금이 높을수록 위험액을 차감시키는 내용을 담았다. 이에 신탁사가 자체 관리능력을 안정적으로 유지함으로써 보다 건전하고 내실있게 토지신탁 사업을 추진할 것으로 기대된다.

당국은 토지신탁 한도 도입의 경우 처음 시행되는 점을 감안해 부동산신탁사에게 충분한 준비기간을 부여할 방침이다. 이를 위해 2025년 말 150%에서 2026년 말 120%, 2027년 말 100%로 한도를 점진적으로 축소해 2027년 말 전면 시행을 목표로 추진할 계획이다.

금융당국은 “이번 토지신탁 내실화방안은 궁극적으로 수분양자의 이익 보호와 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다”며 “취지대로 제도가 운영될 수 있도록 시장상황을 면밀히 모니터링하고 규정 개정 추진 과정에서 업계와도 지속 소통해 나갈 계획”이라고 밝혔다.