금리인상기 수익형 부동산 투자 '빨간불'…해법은?

대출 의존비중 줄이고, 선임대 상품 등 우선 노려야

장기임대, 매출성장업종 등은 불황기에 강한 편

청라 커넬웨이 수변 상가 지젤엠청라 완공 사진. ⓒ부동산일번가

최근 미국이 기준금리를 올리면서 국내 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에도 빨간불이 켜졌다.

국내 기준 금리는 미국의 금리인상에 일정한 시차를 두고 움직이지만, 이와 달리 대출금리 등의 시장금리는 즉각적인 영향을 받는다.

수익형 부동산 시장은 금리 인상에 따른 투자수익률 저하는 물론 기존 수요자들의 대출 상환 리스크, 신규 수요 진입 어려움 등이 예상된다. 게다가 올 하반기부터는 공실 리스크와 미분양 증가 등도 우려되는 상황이다.

일반적으로 상가·오피스텔 등의 투자수익률은 자기자본 대비 대출에 의존해 수익률을 가늠하는 만큼 금융이자 상승이 가장 큰 리스크로 작용하게 된다.

무엇보다 금리인상이 임대수익의 감소로 이어질 수 있는 만큼 최대한 대출에 의존하지 않는 상품 공략에 투자자들의 이목이 쏠릴 것으로 보인다.

1일 업계와 부동산 전문가들에 따르면 수익형 부동산에 투자를 고려 중인 수요자라면 투자에 앞서 ▲대출비중 줄이기 ▲선임대 상품 ▲장기임대 수익형 부동산 주목 ▲매출성장업종 ▲미분양 주목 ▲희소성 높은 수익형 부동산 주목 ▲불황기에 강한 수익형 부동산 등의 여부를 따져보는 게 좋다는 분석이다.

먼저 대출의 비중을 줄이는 게 좋다. 기준금리가 올라 일반 금융권의 대출금리가 상승해 대출을 이용한 수익형 부동산은 수익율 변동을 피해갈 수 없다.

예를들면 현재 분양 중인 상가의 수익률을 대출비율과 금리변화에 따라 조사해본 결과, 대출금리가 인상될 경우 타인 자본비율을 낮출수록 수익률이 높아지는 것으로 나타났다.

현재 6억5730만원에 분양 중인 인천 청라국제도시 A상가의 경우 대출금리가 7%일 때는 대출비중이 20%일 때와 40%일 때의 연수익율이 거의 동일했으나, 대출금리가 8% 이상으로 오르면 20%의 대출비중을 유지한 경우의 투자수익율이 2배 이상 높은 것으로 나타났다.

상가의 경우 보통 어느 정도 대출을 끼고 구입하는 것이 일반적이기 때문에 금리인상 시기에는 대출비중이 높을 경우 이처럼 수익률이 떨어질 수 밖에 없다.

장경철 부동산일번가 대표는 "금리가 오를 것이라 예상되는 시점에서는 원금상환 등을 통해 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높이는 것이 현명한 방법"이라며 "금리가 낮을 때에 비해 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

다음으로 임차수요가 이미 맞춰진 상태로 분양하는 상품을 고르는 것도 한 방법이다. 즉 ‘선임대’ 상가나 오피스텔 등이 여기에 포함된다. 상가나 오피스텔의 임차인 계약이 먼저 이루어진 다음 일반에 분양하기 때문에 수익률을 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있다.

또 이미 어느 정도는 완공된 건물을 분양받기 때문에 시행사 등의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담도 그만큼 적어지며 공실을 없애고 확정 수익률을 확보해 투자 즉시 안정적인 수익으로 이어지는 장점이 있다.

수익형 상품의 수익률은 임차 안정성과 밀접한 관련이 있기 때문에 공실발생 우려가 적은 장기 우량임대업종을 통해 지속적 안정성을 추구할 필요가 있다.

매년 증가하고 있는 외국관광객 대상, 여성 등 성형·뷰티사업, 키즈관련업종 등 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 방법이다. 이들 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 경우 1년 또는 2년 임대차 갱신때마다 임대료 상승이 가능해 금리가 인상되는 부담을 줄일 수 있다.

준공이 임박했거나 완료된 미분양 또는 할인 수익형 부동산을 투자하는 것도 금리인상기에 투자전략 중 하나다. 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택의 경우 준공이 임박하거나 준공이 떨어질 경우 조건을 변경하는 경우가 많아 할인되는 분양상품을 찾는 것이 어렵지 않다.

할인을 받은 만큼 투자금액이 줄어들어 대출비중을 줄일 수 있다. 또한 할인부동산 혜택은 생각보다 쏠쏠하다. 준공이 임박하거나 준공을 마친 수익형부동산의 경우 분양가 할인은 물론 관리비·인테리어, 준공 후 이자 지원 등의 혜택까지 제공되기 때문이다.

다만 아무리 저렴하게 매입을 했다고 하더라도 대출이 투자비중을 많이 차지할 경우 금리인상으로 오는 리스크가 커져 적정 자기자본을 감안한 투자가 선행돼야 한다.

희소성 높은 수익형 부동산도 주목해야 한다. 희소성이 높다는 것은 입지가 뛰어나거나 공급이 희소한 지역, 상품 자체의 경쟁력이 우수한 경우 등이 있다. 이들 상품은 지역내 랜드마크 기능을 하거나 구매수요가 많아 환금성도 뛰어나다.

장경철 이사는 “올해만해도 미국발 금리인상이 3번 정도 예정되어 있어 대한민국에도 금리인상 필요성이 강력하게 대두되고 있는 상황”이라며 “따라서 금리인상기에 수익형 부동산에 투자를 고려하는 경우 대출을 반영하는 비중을 상가의 경우 40%선, 오피스텔 등 주거용 부동산의 경우 50% 내외를 고려하는 하는 것이 현명한 투자라고 보인다”고 말했다.

금리 인상기 수익형 부동산 투자 전략. ⓒ업계 종합