뉴스테이 발전하려면…"임대사업자 기준 완화, 금융지원책 필요"

한국주택학회 '뉴스테이 정책 중장기 발전 방향' 세미나 개최

"임대사업자 기준 완화해 참여 늘리고, 다양한 금융지원책 마련돼야"

5일 오후 2시 울 중구 한국프레스센터에서 한국주택학회 주최로 ‘뉴스테이 정책의 중장기 발전 방향’을 주제로 한 세미나가 열렸다.ⓒ데일리안 박민 기자

올해 도입 3년차를 맞는 뉴스테이가 향후 민간임대주택산업으로 지속 발전하기 위해서는 현행 기업형임대사업자의 기준을 완화하고, 재원마련을 위한 다양한 금융지원책이 뒷받침 돼야 한다는 의견이 나왔다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 5일 한국주택학회가 한국프레스센터 국제회의장에서 연 ‘뉴스테이 정책 중장기 발전 방향’ 세미나에서 ‘뉴스테이의 성과와 향후 발전 방향’이라는 발제문을 통해 이같이 주장했다.

지난 2015년 중산층의 주거안정을 돕기 위해 도입된 뉴스테이는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제도를 통해 기틀을 마련, 임대사업자에 대한 금융·세제 등의 인센티브를 지원한다. 이를 통해 입주민은 최장 8년간 거주할 수 있고, 연간 임대료 상승률은 5% 이하로 제한하는 새로운 형태의 임대주택을 마련했다.

김 실장은 “도입 3년차를 맞는 뉴스테이는 ▲임대주택에 대한 인식 전환 ▲주택시장 구조 변화에 대응 ▲새로운 주거문화 창조 ▲주택사업 참여주체의 다양화 등의 성과를 달성했다”면서 “그러나 아직까지 사업적 혁신과 금융조달 등은 미흡하다”라고 지적했다.

현재 뉴스테이 사업 대부분은 일정 규모 이상의 건설업체 위주로만 이뤄지고 있고, 사업자에게 용적률 완화, 조세감면, 기금지원 등의 공공지원이 이뤄지고 있지만 초기 임대료 통제는 없었다. 또한 재무적 투자자의 참여가 저조해 기금 출자 비중이 과도하다는 지적도 제기돼 왔다.

김 실장은 “현재 등록임대주택 가운데 공공임대는 64%, 민간임대는 35%로 민간임대주택 재고가 적은 상황인데, 공공임대주택 공급에는 한계가 있다”면서 “이에 공공과 민간의 협력방식에 의한 임대주택공급은 필수인 상황인만큼 뉴스테이 재고량을 늘릴 수 있는 다양한 정책적 대안 모색이 필요하다”고 지적했다.

이를 위해 우선 민간기업의 활발한 참여를 위해 기업형 임대사업자에 대한 기준을 완화해야 한다고 주장했다. 현행 기업형 임대사업자는 8년 이상 임대목적으로 민간건설임대주택은 300호, 민간매입임대주택은 100호 이상의 주택을 취득해야 하는데 이를 완화해 민간의 다양한 참여를 촉진하자는 설명이다.

아울러 다양한 금융지원책도 도입돼야 한다고 강조했다. AMC(자산관리사), 건설사 등 보통주 출자자의 자금고갈 및 주택도시기금 비중 축소 등이 우려되는 만큼 이에 대응하기 위해 8년 이상 장기 투자가 가능한 리츠(REITs)를 육성하고, 재무적 투자자(FI)의 참여 확대 유도가 필요하다는 지적이다.

특히 뉴스테이는 주택관리임대업과 종합부동산서비스업 등 주택 연계산업이 발달할 수 있는 기반을 마련했고, 리츠산업 등 경제적 파급효과가 큰 만큼 ‘융복합 주택산업’으로 육성해야 한다고 언급했다. 이를 위해 중장기 전략 및 계획을 담은 ‘민간 임대주택산업 기본계획(가칭)’을 마련해 정책의 지속성을 확보해야 한다고 강조했다.

저소득층·중하위층 등 계층별 주택공급에 따른 세제혜택 등을 좀 더 세분화하자는 주장도 제기됐다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 미국과 일본의 사례를 언급하며 임대사업자에 대한 각종 세제해택이 임대주택 확대의 주요 요인이라고 강조했다.

허 연구위원은 “미국의 500개 이상의 지방정부에서는 신규 주택 개발 시 임대사업자가 임대료가 저렴한 임대주택을 공급하면 다양한 인센티브를 부여하는 ‘계층혼합형 용도지역제(IZ: Inclusionary zoning)’를 활용 중”이라며 “이와 결합해 계획 단계, 계발단계, 준공단계별로 세제 지원, 자금지원 등 다양한 자금조달 지원이 함께 이루어지고 있다”고 설명했다.

특희 일본의 경우 주택시장의 전반적인 어려움에도 주택임대차를 규율하는 '차지차가법(借地借家法)', '정기차가(定期借家)' 등을 통해 임대관리업 성장세를 이어왔다고 강조했다. 특히 칸막이 없는 업역제도와 각종 세제 혜택이 임대주택 공급의 성공 요인이라고 설명했다.

허 연구위원은 “민간임대주택은 공공이 재원을 갖고 하는 사업이 아닌, 민간을 끌어들여야만 할 수 있는 사업”이라며 “그렇기 때문에 사업자에게 규제완화나 인센티브를 부여해 사업성에 대한 확신을 필수적으로 심어줘야 한다”고 말했다.

한편 도입 3년차를 맞는 뉴스테이는 2016년 말 기준 전국 8만9000가구에 대한 사업용지가 확보됐고, 현재까지 1만8000가구 입주자 모집이 이뤄졌다. 올해까지 6만1000가구 사업용지가 확보되면 총 15만호 공급이 이뤄질 예정이다. 오는 8월 서울 대림동(293가구)과 11월 성남-위례(360가구)에서 첫 입주를 앞두고 있다.