[문재인 정부] 전문가들이 바라는 부동산정책… '주거안정·규제완화'

공공임대주택 재원 마련, 부지 확보 선행 요구…뉴스테이는 유지해야

DTI, LTV 완화 연장, 초과이익환수제도 연장 등 규제 완화도 필요

전월세상한제와 임대차 계약갱신 청구권은 단계적으로 추진해야

서울 강변 아파트 전경.(자료사진) ⓒ게티이미지뱅크

부동산 전문가들은 새롭게 출범한 문재인 정부가 추진해야 할 부동산 정책으로 ‘주거 안정’과 ‘규제 완화’에 초점을 맞춰야한다고 한 목소리를 내고 있다.

또 공공임대주택 공급 확대 등 서민을 위한 주거복지를 중심으로 짜일 전망인 만큼 뉴스테이(기업형 임대주택)의 유지와 도시재생에도 관심을 둬야한다고 강조한다.

그러면서도 공약 중 하나인 전·월세상한제와 임대차 계약갱신청구권 도입은 조심스레 단계적으로 접근하는 게 올바르다고 입을 모았다.

10일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책은 공공임대주택 공급 확대 등 서민을 위한 주거복지가 골자가 될 전망이다.

문 대통령은 앞서 공공임대주택 13만가구와 공공지원 임대주택 4만가구 등 매년 공적임대주택 17만가구를 공급하겠다고 밝혔다.

이는 임기 중 공공임대주택 65만가구를 공급한다는 것으로, 앞서 55만가구를 공급한 전 정부보다 공공임대주택 공급을 늘리겠다는 구상이다.

업계는 이런 공약이 정책으로 실현되면 주거안정이 취약한 저소득층의 주거안정에 크게 기여할 것으로 기대하는 분위기다. 다만 공공주택 부지 마련과 재원지원면에서 한계가 있다는 분석이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “공공과 민간이 다양한 형태의 주택을 서민에게 공급하는 것은 좋지만, 각 계층에 맞는 주택의 공급을 현실화 해야 한다”며 “공공임대 주택을 무턱대고 확충하는 것보다 부지나 재원마련이 선행돼야 한다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공공임대주택의 공급은 주거안정에 꼭 필요한 사업이지만, 재원 마련이 쉽지 않을 것”이라며 “선진국의 사례처럼 바우처(voucher) 제도를 적절히 활용해 부담을 줄이는 방안도 함께 강구돼야 한다”고 조언했다.

전 정부가 도입한 뉴스테이는 지속해야 한다는 목소리가 크다.

한국주택협회 관계자는 “중산층 주거안정을 위한 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책은 전 정부의 성공적인 정책으로 꼽혀 당분간 유지할 것으로 보인다”며 “뉴스테이를 잘 활용하면 공공임대주택 수요의 완충지대를 만들어낼 수 있을 것”이라고 말했다.

아울러 시장 전문가들은 부동산 시장 침체에 대한 우려가 큰 만큼, 새 정부가 규제보다는 완화를 통해 불확실성을 제거해야 한다고 주문했다.

대표적으로는 오는 7월말 종료 예정인 DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보인정비율) 완화가 꼽힌다. 업계에서는 새 정부가 추가 연장 없이 원상 회복시킬 가능성이 높다는 게 지배적이다.

그러나 시장의 연착륙을 위해선 당분간 폭을 줄여서라도 연장해야 한다는 게 전문가들의 의견이다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “서울·수도권과 지방 부동산 시장의 양극화가 깊어지는 상황에서 DTI와 LTV 완화 종료는 침체를 가속시킬 가능성이 크다”고 말했다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “신규 아파트 입주물량이 대거 쏟아지는 상황에서 대출 규제가 급격하게 강화되면 자칫 입주에 차질이 빚어질 수 있는 만큼 주택금융 정책은 시장 흐름을 보면서 강도와 속도를 조절해야 한다”고 지적했다.

또 올해 말 끝날 예정인 재건축 초과이익환수제 역시 유예를 연장해야 한다는 의견이 많다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “내년부터 시행되는 재건축 초과이익환수제는 주택정책 공약에 언급되지는 않았지만, 이변이 없는 한 새 정부에서는 예정대로 시행될 것”이라며 “재건축 초과이익환수제가 적용되면 사업 초기 단지들이 재건축 사업을 포기하는 사례가 늘어 내년 이후 수도권 일대 신규 아파트 공급이 감소할 수 있다"고 말했다.

시장 전문가들은 ‘도시재생’에도 관심을 둬야 한다고 제안했다. 권 교수는 “문재인 대통령 정부가 가장 먼저 추진할 정책은 도시재생 뉴딜사업”이라며 “구도심과 노후주거지를 살려내겠다는 취지는 좋지만, 구체적인 총 50조원의 재원마련 등 풀어내야할 숙제가 많다”고 전했다.

다만 공약 중 하나인 전·월세상한제와 임대차 계약갱신청구권 도입과 관련해 전문가들은 조심스레 단계적으로 접근해야 한다고 조언했다.

공약으로 보면 전월세 상한제 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하는 제도다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “전월세상한제가 시행될 경우 임대시장 공급이 축소돼 전세난과 임대료 상승을 야기할 우려가 있다”며 “또 세입자에게 재계약 권한을 주는 계약갱신청구권제는 전세 물량 감소를 불러올 수도 있다”고 설명했다.