지방부동산 ‘곡소리’ 나는데…국토부는 “오히려 긍정적”

집값하락‧악성미분양‧경매침체‧분양보증사고 등 심각성 고조

국토부 “실수요 위주 시장”…실수요자도 주택구매 여력 없어

집값하락‧악성미분양‧경매침체‧분양보증사고 등 심각성 고조
국토부 “실수요 위주 시장”…실수요자도 주택구매 여력 없어

지방 부동산 시장 침체의 심각성이 더욱 고조되는 분위기다. 사진은 지방의 한 아파트 공사 현장 모습. ⓒ연합뉴스

지방 부동산 침체가 단순히 집값 하락 통계수치를 넘어 피부로 와 닿을 만큼 가시화되면서 심각성이 고조되고 있다.

이를 두고 정부는 현재 지방 부동산 침체는 시장이 견딜 수 있는 수준으로 오히려 서민 실수요자들을 위한 주택시장으로 자리 잡는 데 긍정적이라는 입장이다.

하지만 시장 전문가들은 지역경제가 무너지면 서민 실수요자들의 내집마련은 더욱 힘들어진다는 점을 간과해서는 안 된다고 강조한다.

9일 한국감정원 월별 아파트값 변동률을 보면 지방의 경우 지난 2017년 9월부터 현재까지 18개월째 계속 하락곡선을 그리고 있다.

미분양도 간과할 수 없는 문제다. 지방 미분양 주택은 작년 5월부터 본격적으로 5만가구를 넘어선 이후 가장 최근 통계인 올해 1월 5만1009가구로 조사됐다. 이는 전국 미분양 주택(5만9162가구)의 86%를 차지하는 수준이다.

특히 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양은 전체 1만7981가구 중 1만5448가구가 지방에 해당한다.

이처럼 미분양이 극성을 부리자 결국 일반분양 계약해지에 들어간 사례도 발생했다. 경남 창원시 마산회원구 일대 ‘e편한세상 창원파크센트럴’ 아파트는 95%에 달하는 미분양 부담을 견디지 못 하고 지난 13일 일반분양 계약자 40명과 계약을 해지했다.

경매도 시장도 상황은 마찬가지다. 지지옥션에 따르면 작년 아파트 경매건수는 ▲창원시(1060건) ▲거제시(569건) ▲군산시(361건) 등으로 역대 최고수준을 보였다. 지역경제 침체가 갈수록 짙어지자 경제난을 이기지 못해 경매로 넘어가는 물건들이 늘어난 것이다.

반면 낙찰률과 낙찰가율은 바닥을 치고 있다. 주택 구매 자금력도 떨어졌을 뿐만 아니라 집값 상승에 대한 기대감이 줄어들어 경매 참여자가 감소했기 때문이다.

심지어 최근에는 2016년 이후 첫 분양보증사고도 발생했다. 경남 사천시 ‘사천 흥한에르가 2차 사업장’은 사업자인 흥한건설의 파산으로 결국 분양보증사고로 결정됐다. 분양보증사고는 분양시장의 침체 징후인 만큼 지방 부동산시장에 대한 우려가 더욱 커질 수밖에 없다.

이처럼 지방 곳곳에서 시장이 죽어가는 곡소리가 들리지만 정부는 이 상황을 심각하게 받아들이지 않는 분위기다. 오히려 실수요자로 시장이 재편되고 있다고 분석하고 있다.

박선호 국토교통부 1차관은 지난 7일 2019 국토부 업무계획 브리핑 자리에서 지방 부동산 시장에 대한 질문에 “지방이 최근 2년 정도 집값이 하락하고 있는 것 사실이다”며 “하지만 하락 추세나 하락폭이 시장이 감내하기 어려운 수준이라고 판단하긴 어렵다”고 답했다.

이어 “서민 실수요자를 위한 주택시장을 마련하는 데 오히려 긍정적으로 작용하고 있다고 판단한다”며 “일부 지역상황이 어려운 곳은 지속적인 모니터링을 하면서 필요한 지원책을 강구하겠다”고 덧붙였다.

◆지방 부동산 침체, 단순 집값 하락 문제 아닌 전반적 경제 악화

이에 대해 정부가 지방 부동산 시장 침체의 심각성을 제대로 짚어내지 못 하고 있다는 비판의 목소리가 높다. 지방 부동산 시장 침체는 단순히 집값하락이 아닌 지역경제가 곤두박질치고 있다는 방증이기 때문이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “현재 규제지역 부동산 시장이 대출규제 등으로 무주택 실수요자 위주로 바뀌고 있는 건 사실이다”며 “하지만 지방의 경우는 다르다”고 운을 띄웠다.

그는 “지방시장 침체의 가장 큰 원인은 지역경제 침체이고 그 다음은 서울 집값 하락의 여파다”며 “이런 이유에 따른 침체를 실수요자 위주로 시장이 재편된다든가 가수요가 모두 사라진 것이라고 판단해서는 안 된다”고 지적했다.

특히 “실수요자들도 경제적 여건이 돼야만 집을 구매할 수 있는데 지역경제가 무너진다면 단순히 집값이 떨어진다고 해서 주택구매를 할 수 있는 것이 아니다”며 “1만가구가 넘는 악성 미분양에 대한 대책이나 지역경제 활성화 등에 대한 정책이 필요하다”고 조언했다.