포스코건설, 신반포21차 수주 이변…조합원 사로잡은 비결은 “진정한 후분양”

"후분양 전략 제대로 통했다"...강남 주택사업 본격 진출

신반포 21차 조감도 ⓒ포스코건설

포스코건설이 반포 터줏대감 GS건설을 누르고 신반포21차 재건축 사업을 수주한 것을 두고 업계에서는 ‘이변’이라는 반응이다. 서울 강남권 정비시장에서 뚜렷한 업적이 없던 포스코건설이 이번 수주에서 조합원을 사로잡은 비결은 이자 부담이 없는 ‘진정한 후분양’에 있었다는 평가다.

29일 도시정비업계에 따르면 신반포21차 재건축 조합은 지난 28일 서초구 반포 잠원주민센터에서 열린 시공사 선정 총회에 107명이 참석해 포스코건설에 63표를, GS건설에 44표를 투표했다.

강남권에서 굵직한 정비사업 수주실적이 없었던 포스코건설은 사실상 강남 재건축 시장에 처음으로 진출한 셈이다. 포스코건설은 지난해 강남에서 ‘신반포18차’ 시공권을 따낸 바 있으나, 한 개 동으로 사업 규모가 작아 파급력이 크지는 않았기 때문이다.

사실 신반포21차 수주는 여러모로 포스코건설에 쉽지 않은 싸움이었다. 경쟁사 GS건설은 ‘반포자이’와 신반포4차’ 재건축 사업을 진행하며 반포 일대를 꽉 잡고 있는 상황이었다. 강남권 도시정비사업에서 GS건설의 ‘자이’ 브랜드의 인지도와 선호도는 매우 높게 평가된다.

포스코건설은 전략적으로 접근했다. 신반포21차 조합원 대부분이 후분양에 대한 니즈가 높다는 것을 사전에 파악하고, 조합원의 이자 부담이 없는 진짜배기 ‘후분양’을 강조했다.

통상 후분양은 골조공사가 모두 완료되는 시점 이후에 분양하는 방식으로, 조합이 분양 이전에 금융기관으로부터 공사비를 조달해 공사비를 지급하기 때문에 조합측에서 이자를 부담하게 된다.

그러나 포스코건설은 회사 자체보유자금으로 골조공사 완료 시까지 공사를 수행하고 이후 일반분양해 공사비를 지급 받겠다는 조건을 내걸었다. 이렇게 되면 조합원은 입주 때까지 중도금이나 공사비 대출이자 부담이 없다.

포스코건설 관계자는 “금융권에서 공사비 대출을 할 필요가 없어 조합원들의 금융부담이 없는 진정한 순수 후분양 방식”이라고 강조했다.

전략은 통했다. 실제로 총회에서 포스코에 표를 준 조합원들은 이 후분양 방식을 높게 평가한 것으로 알려졌다.

포스코건설은 신반포21차 수주에 사활을 걸었다. 신반포21차를 발판 삼아 앞으로 강남권에서 ‘더샵’ 브랜드를 공고히 하며 주택사업을 확장할 수 있기 때문이다.

신반포21차 재건축 사업 공사비는 1020억원 수준이지만 7호선 반포역 바로 옆에 위치했고, 인근 고속터미널역과도 가까워 입지적으로 매우 우수하다.

반포에 더샵 깃발을 꽂았다는 상징성도 따라온다. 포스코건설 측은 “신반포21차는 포스코건설의 중요한 프로젝트로 공사 마무리까지 최선을 다할 것”이라고 강조했다.

삼성물산이 제안한 반포3주구 재건축 아파트 투시도(위), 대우건설이 제안한 투시도(아래) ⓒ각사

한편 이처럼 재건축 시장 판도를 바꾸고 있는 후분양 제도는 ‘강남 재건축 대어’라고 평가되는 ‘반포3주구’에서도 이슈로 떠오르고 있다. 반포3주구는 사업비만 약 8000억원에 달하며, 출사표는 삼성물산과 대우건설이 던졌다. 반포3주구 재건축 조합은 30일 시공사 선정총회를 개최한다.

삼성물산 역시 높은 신용도와 안정적인 자금조달 역량을 강점으로 반포3주구에 준공 후 분양을 제안했다. 삼성물산은 “일반적인 후분양과 다른 100% 준공 후 분양”이라며 “이를 위해 총회에서 결의하는 사업비 전체를 시공사가 책임지고 조달할 것”이라고 제안했다.

대우건설은 선분양ㆍ후분양은 물론 리츠까지 3가지 분양방식을 모두 제시했다. 사업비를 금리 0.9%로 조달하겠다는 파격조건도 내세웠다. 대우건설은 “다양한 분양 방법에 대한 철저한 사업성 분석으로 조합의 이익을 극대화시킬 수 있는 방안이 무엇인지 조합과 함께 고민할 것”이라고 강조했다.