전세대란의 해결책은 없는가?

서울 송파구 롯데월드타워에서 잠실·삼성·청담·대치동 일대가 보이고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

한 번도 경험해 보지 못한 전세대란 현상이 나타나고 있다. 시장에서는 전세 매물의 품귀현상으로 전세값이 급등하고 있다. 임대차 3법의 시행으로 시간이 지나면 안정된다고 호언장담을 하였지만 시장은 반대로 움직이고 있다. 시간이 지날수록 전세시장 불안은 가중되는 상황이다.

이러한 전세대란의 원인은 어디에 있을까? 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 장기간 지속되고 있는 저금리 상황, 임대차3법의 시행, 공급물량의 부족 등이 전세대란의 원인이다. 여기에서 저금리 현상은 국가경제의 측면에서 운용하는 정책으로 조정이 어렵다.

공급물량의 부족문제는 단기간에 해결할 문제도 아니고 이는 현 정부에서 추진한 부동산정책의 산물이다. 여기에 임대차3법의 시행이 기폭제가 되어 전세시장의 불안으로 이어지고 있는 것이다. 문제를 해결하려면 원인에 대한 분석이 이루어져야 하는데 원인을 잘못 파악하고 있기 때문에 뾰족한 해결책이 없다는 것이다.

전세 대란의 원인을 임대차3법의 시행, 공급물량의 부족으로 분석하면 해결책은 간단하다. 지금 현장에서는 전세물건의 품귀현상이 빚어지고 있다. 수요자는 많은데 공급물량이 없다는 것이다. 전세물건이 왜 없을까? 집은 그대로 있고, 1가구가 2집에 거주하는 것도 아닌데 말이다.

첫 번째 원인이 임대차 3법이다. 왜 임대차 3법이 원인일까? 임대차시장에 대한 규제로 시장에 공급되는 전세물량이 줄어들게 되었다. 임대차시장에 동맥경화 현상이 나타나고 있다. 시장에 수요량과 공급량 많으면 자연스럽게 계약이 이루어지고 보이지 않는 손에 의하여 가격조정이 된다. 그런데 임대차 3법의 시행으로 임차인은 4년 동안 거주할 수 있어 새로운 전세물건이 시장에 공급되지 않는다.

임대료 인상 상한선도 만들어졌다. 임대인으로서는 새로운 임차인과 계약을 체결하고, 향후 전세보증금은 언제 안상할 수 있을지 알 수 없기 때문에 4년 치의 임대료를 한번에 올려서 계약을 체결하고자 하는 것이 당연한 임대인의 입장이다. 그래서 법을 만든 집권여당의 모 국회의원도 급등한 전세금액으로 임대를 한 것이다.

계약갱신청구권이 끝나는 4년 후가 되면 어떻게 될까? 임대인은 또 새로운 임차인과 4년 치의 임대료 상승분을 반영하여 계약을 체결하는 것이 경제적 동물이기 때문에 당연하다. 그리고 세입자의 권리가 강화되어 착한 세입자를 찾는 임대인이 증가하고 있다. 권리만 주장하는 임차인은 나중에 임대차제도를 악용하여 명도거부, 이사비용청구, 임차보증금 인상 거부 등의 분쟁이 발생할 수 있다.

따라서 임대인 입장에서는 개업공인중개사를 이용하지 않고 본인이 잘 알고 있는 가족, 친척, 직장동료, 지인 등에게 임대하여 분쟁을 사전에 예방하거나 감소시키고자 하는 방안을 강구할 수밖에 없다. 임대인이 개업공인중개사들에게 임대의뢰를 하지 않는다. 전세매물이 시장에 나오지 않는 이유 중 하나이다. 이러한 현상으로 전세물건의 품귀현상이 가중되고 있다.

다음은 공급량의 문제이다. 서울이나 수도권에 1년에 필요한 신규주택이 얼마나 공급되어야 할까? 통계량에 논란이 있을 수 있지만 수도권에는 30만 가구 정도, 서울만 한정하더라도 10만 가구 정도가 필요하다는 통계자료가 있다. 수도권유입 가구, 1인가구로의 분가, 결혼, 소득수준의 향상에 따른 주거수준 상향수요 등으로 인하여 신규수요가 창출되고 있다. 그런데 2021년 신규 입주 물량이 2.5만 가구라고 발표되고 있다.

이러한 공급 감소는 서울의 뉴타운지구 해제, 재개발·재건축 억제 등이 원인으로 분석되고 있다. 수요가 있는 서울에 공급이 급감하고 있다. 시장에서의 가격은 수요와 공급에 의하여 결정된다. 원론이자 원칙이다. 공급이 늘어나면 가격은 하락한다. 정부보다는 민간에서 공급하는 것이 효율적이다.

정부는 영구임대주택 공급에 집중하여 주거취약계층의 주거복지에 집중할 필요가 있다. 정부에서는 최근 임대차시장안정대책으로 월세 세액공제 확대, 중형 공공임대주택 공급확대, 전세기간(3+3년) 확대 등의 논의가 이루어지고 있는데 현재의 전세시장안정대책의 해법이 될 수 없다. 원인에 대한 대책이 필요하다. 간단하다. 임대차 3법의 재개정, 공급확대만이 해법일 수 있다.

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글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)